Что сделать с комнатой в коммуналке

Содержание

Как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире?

Что сделать с комнатой в коммуналке

Коммуналки достались россиянам в наследство от советских комиссаров: в 30‑х годах прошлого века в квартиры заселяли несколько семей, каждую в свою комнату. Такие явления имеют место быть и сейчас.

Когда комната в коммуналке освобождается, соседи, конечно пожелают занять её. Но развиваться события будут по давно уже установленным законным правилам.

Какие комнаты считаются освободившимися?

Правила заселения коммунальных квартир действуют только в отношении муниципального фонда, то есть, неприватизированного. Если комната приватизирована, она будет считаться муниципальной, если останется совсем без хозяина в связи с его смертью. При этом не должно быть наследников ни одной очереди. В этом случае комната признается выморочной и перейдёт в собственность муниципалитета.

А муниципальные комнаты можно считать освободившимися в таких случаях:

Администрация по заявлению должна инициировать розыскные мероприятия и подачу заявления в суд. Как только решение суда вступит в силу, пропавшего жильца выпишут, а комната будет признана свободной.

Какие категории граждан имеют право на получение освободившейся комнаты?

Порядок заселения освободившейся в коммуналке комнаты регламентируется 59‑й статьёй Жилищного кодекса.

По норме этой статьи комнату могут предоставить:

  • малоимущей семье, проживающей в этой же квартире;
  • не признанному малоимущим гражданину, проживающему в этой квартире, имеющему комнату площадью меньше установленной нормы (18 метров на человека);
  • не признанному малоимущим гражданину, проживающему в той же квартире (передаётся посредством оформления договора купли-продажи);
  • очереднику из числа нуждающихся.

При этом преимущество передачи комнаты имеет сначала первая категория по списку, при отсутствии таковых жильцов — вторая, если нет ни тех, ни других — третья, и, в конце концов последняя.

Каждый заинтересованный жилец, увидевший себя в списке, должен написать заявление в местную администрацию о предоставлении ему освободившейся комнаты.

Важно: в каждом регионе действует свой правовой акт, описывающий нюансы предоставления муниципального жилья. Кому передать комнату, платно или бесплатно, решает муниципалитет. Он же и уведомляет жильцов квартиры о своём решении в месячный срок с момента регистрации заявлений на расширение.

Как получить освободившуюся комнату?

Комната может быть передана двумя способами:

  • путём оформления договора соцнайма;
  • путём выкупа.

Чтобы получить комнату по соцнайму, нужно обращаться в жилищную комиссию (или отдел имущественных отношений) при местной администрации. При этом нужно иметь в виду, что сама квартира может находиться на балансе либо города, либо района, либо поселения: это нужно уточнить, чтобы выдержать сроки.

В жилконторе нужно написать заявление по их форме и приложить документы:

  • выписка из лицевого счёта;
  • выписка из домовой книги (расширенная);
  • акт осмотра жилого помещения (в нём представители администрации по заявлению жильца фиксируют условия жилья);
  • план квартиры;
  • копии паспортов заявителя и членов его семьи (+свидетельств о рождении детей);
  • выписка из Росреестра (об отсутствии другого жилья в собственности);
  • справка из соцзащиты (о признании малоимущими и нуждающимися в жилье).

Представленный список стандартен, он может быть расширен или уменьшен местным правовым актом, поэтому точный перечень собираемых документов нужно уточнить в муниципалитете.

Максимум через месяц заявителям из жилконторы должен поступить мотивированный ответ: решение о расширении или отказ.

Если льготников в квартире нет или они отказались от расширения (что маловероятно), жилконтора предложит выкупить комнату жильцу этой же квартиры, пусть даже он не признан нуждающимся и жильём обеспечен.

Выкуп комнаты (по стоимости, устанавливаемой местным законом: не ниже рыночной по оценке БТИ) будет следовать алгоритму:

  • заявитель пишет в муниципалитет заявление по их форме о намерении выкупа;
  • прикладывает пакет документов (перечень тот же, что представлен выше, за исключением справки из соцзащиты);
  • жилконтора (в случае положительного решения) направляет задание в БТИ об оценке комнаты;
  • отдел приватизации утверждает выкупную цену;
  • заявитель оплачивает стоимость в бюджет муниципалитета (на оплату даётся максимум 3 месяца);
  • готовится и подписывается договор купли-продажи и комната регистрируется в Росреестре в собственность заявителя.

Что делать, если несколько граждан претендует на одну комнату?

При этом существенными для принятия решения факторами будут учтены обстоятельства:

  • давность проживания в квартире;
  • срок признания малоимущими и (или) нуждающимися в расширении;
  • проведение за последние несколько лет сделок с недвижимостью (обмены, приватизация, в том числе и долей).

Если кто-то из жильцов посчитает, что его права нарушены, отказ от предоставления ему комнаты можно обжаловать в суде.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/arenda/fond/osvobodivshejasja-komnata-v-kommunalke.html

������������������ ������ ������������������ �������������� ���������������������� ������������������������ ������������������

Что сделать с комнатой в коммуналке

�������� ���� ������������������ ����������������, �������������� �������������� ������������ ������������������������ ��������������, �������������������� �������������� ������������������ ������.

����������, �� ���������������� ������������ ������������ ��������������, – ������ ���� ������������ ���������� ������������������ �������������� ����������������, ���� �� ������������������ ���������������������� ����������������.

������ ���������������� ������������������ ���� �������� ������������������������ ���������� �� ������������������ �������� ���������� ������������������������ ��������������.

�������������� ���������� �������������� – ���������������������� ����������������, ������������������, ������������ �� ���������������������� �������������������� ����������. C ���������� ���� ���������� ������������������������ �������������� ���������������������� �� �������������������� ��������������, �������������� �� ������������������������ ����������������.

��������, �������������� �� �������������������������� ���������������� ���������� ���� ������������ �������������������������� ������ ��������������. ������������ ������������������������ ������������ ��������. ���� �������������� ���������� �������������� ���������� ������������ ����������, ��, ���������� ������ ��������������, �� ������ ������ �� ���� ������������������.

�������� �� �������������� ���� ������ ���������� �������������� ������������ ����������. ������ �� ���������� �������������� ������ ������������������ �������������� �� ���������������� �������������� �������� ������������ ���������������� ������������������������ ����.

������������������ ������������ ������������������������ ������������, ������������, ������������������ �� ������������ “���������� ��������������������”.

�� ������������ ������������������ ���������� ������������������ ����������, ������ ������������ ���� �������� “����������” ��������������������. �������� �� ������, ������ ���������� �� ���������� ���������������� �������������������� ���������� ������������������ ��������������������.

�� ������, ������ �� �������������� �� ���������������� ��������������������, ������������������������ ������������������ �������������� ��������������.

�� ������������������ ������������ �������������� ���������������������������� ���������������� �������������� �� ���������������� ������������.

���������������� �������������� �������� ������������ ���������� �� ���������������� ������ �� ���������� �� ������������ ���������� ���������������������� �������� �� ���� ������������������������ �������������������� ����������.

������ ������������, ���������� ���� ���������������� ������������������ �������������� �� ������ ���������������� ��������������������. ���� ������ ���� ��������������.

���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� ��������, ���������������� �������������� ���������������� �� ������������������ ������������, �� �������� ���� ����������������������.

���������������� ������, ���������� ������������������ ������������, �������������� ���� ��������, ������ �� ���������������������� �������������������������������� ���� �������������������������� ���������� ���������������������� �������� ������������������������, ������ �������������������������� ������������������ ���������������� �������������������������� ������������ ������������ ���� ���������������� ���������������������� ���� �������� ��������������������. �� “���������� ������������������”, ���� �������� ����������, ���������� �� ��������������, “�������������� ������������ ���������� �������������������������� ���� ��������������”. ������ ���������������� ���� 41 �� 42 ������������ ������������������ ��������������. ������������������ ������ �� ������������ ���������������� ���� ��������������������.

������������ ������ ������������ ������, ���������������������� ���������� ���������� “�������������������������� ���� ������������������ ����������������” ������������ ������������������ �������� ���������� ������������������.

���� ���������� ��������, �� �������� �������� �� ����������������������.

������������ �������������������� ������������ ���� ������������ ������������ “������������������ ���������� �� ���������������� �������������� �� �������������� �������������������� ������������ ������������������”.

���� ������������������ �������������� (41-�� ������������) ������������������������ �������������������� ���������������������� ���� ���������� ���������� �������������� �������������������������� “������������������ �� ����������������, ������������������������ ������ ������������������������”. ���������� ������������, ������ ���� ���� ������������.

���� �� ������������������ ������������ ��������������(42-�� ������������) ��������������, ������ �������� �� ���������� ���������� �������������������������� – ������������������������������ �������������� ���������� �������������� ������������������������ �� ����������������.

���� �������� �� �������������� �������� ������������ �������� �� ���������� �� ������������ �� ������ �������� ������������.

�� ������������ ��������������, ������ ���������� �������������������� �������������������� ���� ����������������������������. ���� �������������������� ������������������������ – ���������������� ������������ ������.

������������ ��������������, ���� ������������ ������������������������, ������ ���������� ���������� ������������ �� ���������� �� ���� ����������.

���� ������ “�������������������� �������������� ������������������” �� ������������ �������������������������� �� ���������������������� ������������ �������� ���������������������� ����������������������������. ���� �������������������� – ������ ������������ �������������� ������.

�� ���������� ������������ �������������� �������������� ������������������������ ���� �������� – ���� ����������, ���� ���� ��������.

������ ������ ��������������������������, ������ ���������������� �������������� ���������� �������������� ����������, �� ������������������������ ���������������� ������ ���� “������������������” – ������������.

������ �������������������� ���������������� �������� ���� ���������� ��������������..

������������������ ������ ������������ �� ������������, ������ ������������������ ���������������� �� ������������������ ������������ ������������ �������������� �� ��������, ������ �������������� �������������������� ������������ “�������������������� ���������������� ��������������������������������”. �������������� ���� �������� �������������� �������� ������������ ���������������� �� �������� ����������������������.

Источник: https://rg.ru/2014/05/27/kommunalka.html

Как продать комнату в коммунальной квартире

Что сделать с комнатой в коммуналке

В коммунальной квартире жилые комнаты принадлежат разным собственникам.

Помимо комнат в коммуналке есть места общего пользования: кухня, ванная, коридор или прихожая. Они принадлежат всем жильцам квартиры.

Продать комнату в коммуналке сложнее, чем обычную квартиру: например, сначала надо предложить купить комнату соседям. В статье расскажу, какие документы подготовить для сделки, что предусмотреть, если у покупателя ипотека, и чем продажа комнаты в коммуналке отличается от продажи обычной квартиры.

Коммунальные квартиры — это наследие советского прошлого.

Не только государство недовольно коммунальными квартирами. Многие владельцы комнат в коммуналках стараются их продать. Вот как это сделать по шагам.

Раньше коммунальные квартиры принадлежали государству, а с 1991 года их разрешили приватизировать — бесплатно передавать в собственность жильцов.

Чтобы узнать, являетесь ли вы собственником комнаты в коммуналке, проще всего найти правоподтверждающий документ на нее. Тем более, покупатель, скорее всего, попросит показать такой документ перед сделкой.

Если вы собственник комнаты, то в разделе 2 выписки из ЕГРН в графе «Правообладатель» будут указаны ваши данные. Если же в графе «Правообладатель» указано муниципальное образование, то собственником вы не являетесь. В таком случае сначала надо приватизировать комнату.

Так выглядит выписка из ЕГРН на обычную квартиру. Но принцип такой же: собственник указан в графе «Правообладатель»

У нас есть подробная инструкция по приватизации, поэтому расскажу только основные моменты.

После этого надо подать заявление на передачу комнаты в собственность с пакетом документов в уполномоченный орган.

Это может быть департамент имущественных отношений, комитет по управлению городским имуществом, департамент по управлению государственной собственностью — в каждом населенном пункте он называется по-разному.

Узнать, кому адресовать заявление, можно в МФЦ или на официальном сайте местной администрации.

В каждом регионе свой порядок приватизации комнат в коммунальных квартирах. В большинстве субъектов в собственность жильцам передается сама комната. Но есть регионы, в которых в собственность передается не комната, а доля в коммунальной квартире в размере площади комнаты.

Узнать, на что у вас право собственности, можно по выписке из ЕГРН. Надо смотреть в графу «Вид жилого помещения» в разделе 1. Если в собственности комната, то будет указано «Комната» или «Помещение», а если доля на квартиру — «Квартира».

Размер доли можно увидеть в графе «Вид, номер и дата государственной регистрации права» раздела 2 «Сведения о зарегистрированных правах».

Если бы в собственности была комната, в графе «Вид жилого помещения» вместо слова «Квартира» было бы указано «Комната» или «Помещение»
Когда банк выдает кредит на покупку комнаты или доли, то берет их в залог у покупателя.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не обязан получать согласие соседей на передачу в залог ни своей комнаты, ни доли. Но ипотека под залог доли — это другой кредитный продукт.

Банк, который готов выдать кредит на покупку комнаты, может отказаться выдавать кредит на покупку доли: в случае задолженности по кредиту, банку будет сложнее продать долю, чем комнату.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если остальные жильцы коммунальной квартиры не купят комнату по предложенной цене в течение месяца, то ее можно продать любому другому лицу. Но по цене, не ниже той, за которую предлагали комнату соседям.

Образец извещения соседей о намерении продать комнату в коммуналке. Без него продать комнату постороннему лицу не получится

Соседи могут и не быть настоящими собственниками комнат. Например, жильца могла вселить в квартиру тетя, которая по бумагам владеет комнатой, но фактически в ней не проживает.

Тут есть два пути:

  1. Переспросить соседей, точно ли они собственники комнат.
  2. Проверить собственников комнат по выписке из ЕГРН.

Не все жильцы понимают, чем отличается наниматель от собственника, или просто могут отказаться сообщать информацию о праве собственности. Поэтому лучше перепроверить собственников по выписке из ЕГРН.

Если вы собственник доли, то все правообладатели будут указаны в вашей выписке из ЕГРН.

С квартирами, которые приватизировались по комнатам, сложнее. По ним Росреестр выдает выписки ЕГРН на каждую комнату, а также общую выписку на саму квартиру. Правообладатели будут указаны только в выписке на конкретную комнату.

Если в квартире 3—4 комнаты, то получить выписки и проверить собственников будет несложно. Но если в квартире несколько десятков комнат, то можно легко сбиться. В таком случае лучше поручить извещение соседей нотариусу.

Когда нотариус отправит извещения, он выдаст свидетельство о направлении документов. А после того как получит подтверждение, что соседи их получили, — свидетельство о передаче документов.

Чтобы не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, можно получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.

При покупке комнаты в ипотеку банки чаще всего просят, чтобы соседи именно отказались от ее покупки, либо чтобы извещение направил нотариус. Поэтому пусть покупатель заранее уточнит в своем банке, какие у него требования.

Перечень документов, которые необходимы для сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на комнату, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником комнаты и на какие средства ее приобретает покупатель.

Также некоторые регистраторы требуют представить акт приема-передачи комнаты. Но они вправе так делать, только если по договору комната передается в момент его подписания.

Вот какие еще документы могут понадобиться в зависимости от ситуации.

Если комната или доля в собственности несовершеннолетнего, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. В таком случае дополнительно нужно письменное согласие законных представителей на сделку купли-продажи комнаты и разрешение органа опеки на такое согласие.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень:

  1. Предварительный договор купли-продажи комнаты. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
  4. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов. Ее можно получить в МФЦ.

Я советую перед продажей комнаты рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт, снять жильцов с регистрационного учета, а также заключить предварительный договор купли-продажи.

Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. В Москве отсутствие долга по коммунальным услугам подтверждает Единый жилищный документ — ЕЖД. Его можно получить через МФЦ.

Выписаться из комнаты. Скорее всего, покупатель захочет удостовериться в том, что в комнате никто не зарегистрирован. Чтобы развеять опасения, необходимо представить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Подать заявление о снятии с учета можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ. Также можно сделать это через сайт госуслуг или МФЦ.

Заключить предварительный договор купли-продажи комнаты. Этот документ подстраховывает как продавца, так и покупателя.

Если покупатель приобретает комнату в ипотеку, банк, скорее всего, потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

Условие о задатке или авансе включается в предварительный договор купли-продажи. Получение денег нужно подтвердить распиской.

Предмет договора — что именно вы продаете. Если в собственности сама комната, надо указать ее площадь, кадастровый номер и адрес. Если доля — укажите ее размер, а также площадь, кадастровый номер и адрес коммунальной квартиры. Все эти данные есть в выписке из ЕГРН.

Цена договора — стоимость комнаты. Она не может быть ниже той, которую вы указали в извещениях соседям.

Кадастровая палата Челябинской области пояснила, что если по договору переходит доля в праве на общее имущество, то такой договор тоже надо нотариально удостоверять.

А вот Росреестр пишет, что такой договор можно заключить просто письменно, без нотариального удостоверения. Юристы все еще спорят по данному вопросу, а Верховный суд не дал своего разъяснения.

Поэтому попробуйте проконсультироваться в местном МФЦ — какие требования к нотариальному удостоверению договора купли-продажи комнаты в коммуналке сложились в вашем регионе.

Когда Росреестр зарегистрирует переход права, он выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре. С этого момента собственником комнаты будет покупатель.

Если покупатель оплачивает комнату за счет ипотечного кредита, она будет в залоге у банка, пока покупатель не погасит кредит. Но вас это уже не должно волновать: залог возникнет после того, как покупатель приобретет право собственности на комнату.

Есть несколько вариантов расчетов с покупателем:

  1. наличными;
  2. через банковскую ячейку;
  3. через аккредитив или договор эскроу;
  4. через депозит нотариуса.

Вы можете выбрать любой удобный способ.

Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Вас могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества. Поэтому надо обязательно пересчитать деньги и проверить их на подлинность.

Депозит нотариуса. Если оформляете сделку нотариально, расчеты удобно осуществить через нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит вам деньги, когда Росреестр зарегистрирует переход права собственности на комнату.

Стоимость услуги — 1500 Р. Но еще нужно учесть стоимость технической работы нотариуса и банковские комиссии за перевод денег между счетами — их размер зависит от банка.

Стороны подписывают соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег. Например, вас допустят к сейфу только после предъявления оригинала договора купли-продажи комнаты и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Право собственности переходит к покупателю после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации. Но кроме этого продавец должен фактически передать комнату новому собственнику. Комнату можно передать как до, так и после регистрации перехода права.

Образец акта приема-передачи комнаты в коммуналке. После подписания акта считается, что продавец фактически передал комнату покупателю
При этом если акт подписывается до регистрации перехода права собственности, то в нем надо прописать, что покупатель принимает на себя риск случайной гибели и повреждения комнаты.

  1. Чтобы продать комнату в коммуналке, сначала убедитесь, что она приватизирована. Для этого найдите документы на комнату или закажите выписку из ЕГРН.
  2. Если комната в собственности муниципалитета, займитесь приватизацией.
  3. Обратите внимание, на что у вас право собственности. В некоторых регионах после приватизации в собственность передается комната, а в других — доля в праве на всю коммунальную квартиру.
  4. За месяц до продажи письменно известите соседей о намерении продать комнату постороннему лицу. В извещении обязательно укажите стоимость комнаты.
  5. Есть вариант, когда можно не дожидаться истечения месячного срока на ответ соседей, — получить у них отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире.
  6. После того как соседи отказались от покупки или прошел месяц с момента их извещения, можно заключать договор купли-продажи комнаты в коммуналке. В договоре должны содержаться как минимум два существенных условия: предмет и цена.
  7. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными, через банковскую ячейку, аккредитив, договор эскроу или депозит нотариуса.
  8. После подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности с пакетом документов и оплаты пошлины Росреестр зарегистрирует переход права, выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре. С этого момента собственником комнаты будет покупатель.
  9. Фактическая передача комнаты покупателю фиксируется актом приема-передачи.

Тэги: доля, ипотека, жилье, недвижимость, право

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/komnata-v-kommunalke/

Переделки в коммунальной квартире: Что можно, а что нельзя

Что сделать с комнатой в коммуналке
Коммунальные квартиры есть во всех российских городах, где имеется исторический жилфонд. Но больше всего — в Санкт-Петербурге. Несмотря на то, что в последние десятилетия над их расселением поработали и власти, и риелторы, Петербург остается «коммунальной столицей»: в нем по-прежнему свыше 70 тысяч коммунальных квартир.

Увы — не только в нем.

Факт: Коммунальные квартиры в российских городах появляются и сегодня, причем не только в старом фонде, но даже в недавних новостройках. Благодаря стараниям бывших супругов и неуживчивых наследников, владельцами долей и комнат оказываются чужие друг другу люди.

Что можно делать со своей долей в коммуналке? А что нет, (потому что это незаконно)?

Фото «До»

atelier daaa

Совет: Смена пола, если вы не затрагиваете балки, не требует согласований. Но, во-первых, поставьте в известность о предстоящем ремонте соседей снизу.

Во-вторых, договоритесь с представителями управляющей компании и вместе проведите фотофиксацию состояния потолков в нижней квартире.

Ведь может оказаться, что они давно потрескались и осыпались (и нет нужды ремонтировать их потом за ваш счет). Если соседи не пустят вас — тоже отлично, зафиксируйте этот факт в акте.

Шаг 2. Замена двериВ отличие от обычной квартирной, ваша дверь должна быть облегченной (поскольку монтируется не в капитальную стену, а в перегородку), обладать хорошими звукоизолирующими свойствами, иметь дверной глазок и герметичный контур уплотнения — для защиты от проникновения «бытовых» запахов.

Факт: По требованиям пожарной безопасности входные металлические двери должны открываться наружу. Но это в квартирах. Если речь о коммуналке и узком коридоре — выбирайте дверь с открыванием внутрь.

ПО ТЕМЕ…
Хороший вопрос: Как выбирать «тихие двери»

Нина ФроловаШаг 3. Звукоизоляция и вентиляция
В просторном помещении с массивными стенами и высокими потолками сделать качественную звукоизоляцию намного проще, чем в типовой «панельке».

Если беспокойные соседи сверху — потолок в старом фонде можно без проблем «понизить» на 10–15 см, чтобы увеличить шумозащиту и спрятать коммуникации.

При этом, используя накладные карнизы и розетки, имитирующие лепнину, можно добиться эффекта безупречно сохранившегося старого потолка (разумеется, если «родной» не представляет художественной ценности).

ПО ТЕМЕ…

Есть проблема: Хорошая слышимостьПроветривания от форточки — недостаточно (мы же установили герметичную входную дверь). Потому нужен не только механический приток, но и вытяжка.

Можно (опять-таки при участии представителей управляющей компании) поискать в стенах «забытые» дымоходы. Дотянуться до действующих вентканалов позволит принудительная вытяжка из алюминиевой гофры, спрятанная под подвесным потолком.

ОБЫЧНО НЕЗАКОННО: квартира в квартире
На практике те, кто модернизирует коммуналки, косметическим ремонтом на своей территории не ограничиваются. Они пытаются организовать полноценную квартиру — то есть, выгородить кухню, сделать собственный санузел, установить на своей территории душевую кабину, а лучше — ванну.

По словам питерских риелторов, сегодня большинство покупателей комнат в коммуналках ищут варианты, которые позволяют такого рода модернизацию.

О ПРОЕКТЕ С ФОТО…
Хозяйка этой квартиры формально живет в коммуналке, но на деле — в изолированной собственной квартире.

Об этом в статье «Houzz тур: «Квартира в квартире» в центре старого Петербурга»

Важно: Подавляющее большинство «квартир в квартирах» незаконны, а легализовать их, как правило, невозможно. Для проведения перепланировки комнаты в коммунальной квартире нужно получить нотариально заверенное согласие всех собственников. Это один из самых сложных моментов, о который могут разбиться ваши мечты о «квартире в квартире». Ведь в коммуналке может быть множество собственников, имеющих свой взгляд на перспективы модернизации.

При этом интересы нанимателей неприватизированных площадей и мест общего пользования представляют муниципальные чиновники. Они призваны следить,чтобы права жильцов не нарушались. Поэтому им всегда легче запретить, чем разрешить — от греха подальше.

Когда могут разрешить «квартиру в квартире»В каких случаях у владельца комнаты или доли в коммуналке есть шанс легализовать индивидуальную кухню или санузел?

  • Квартира располагается на первом либо первом жилом этаже (например, под ней только магазины и офисы). Располагать санузлы и кухни над жилыми помещениями нельзя.
  • Есть технические возможности подведения коммуникаций (вытяжная вентиляция, водопровод, канализация).
  • Достаточно энергомощностей для подключения электроплиты и бойлера (о том, чтобы легально провести газ — даже не мечтайте).

«Проходной» вариант — комната, граничащая с кухней или санузлом.Batiik StudioЧто еще учесть
1. Двери санузлов не должны открываться в кухни и жилые комнаты. Но если это не основной (который для всех соседей по коммуналке), а дополнительный санузел, оформить перепланировку, возможно, получится.

На фото выше — французский проект с душем, расположенным у входа. В России подобную перепланировку на мансардном этаже согласовать невозможно. На первом — можно попробовать

О ПРОЕКТЕ С ФОТО…

Проект недели: Две французские мансарды по 10 кв.мBLOCKSTUDIO2. Помещение для приготовления пищи должно иметь естественное освещение. Заметьте: мы не называем его «кухней», а обозначаем именно так, как оно обозначено в СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (это основной нормативный документ, на который ссылаются чиновники межведомственных комиссий и жилинспекций). Именно так и должно быть написано в бумагах.

Увы и ах: Даже если у вас есть возможность получить и согласовать совмещение кухни с просторной жилой комнатой и установку дополнительных санузлов (сделать студию из комнаты в коммуналке), квартира на бумаге чаще всего все равно остается коммунальной. А по документам вы по-прежнему владелец комнаты, доли, выделенной части квартиры.

В реальной жизни такие улучшения порождают причудливые сюжеты. Например, соседи разрешили вам сделать ванну в «своем» тупике коридора. Но потом вспомнили, что тоже имеют право в ней мыться.

atelier daaaЧем грозит нелегальная перепланировка?Если коротко — финансовыми потерями (косвенными и прямыми).

Как житель Санкт-Петербурга, хорошо знакомый с реалиями местно рынка недвижимости, скажу: нелегальная (несогласованная) перепланировка — отнюдь не препятствие для покупки, продажи, или сдачи в аренду.

В последнее время даже ипотечные банки закрывают глаза на незначительные нарушения. Но продать незаконную «квартиру в квартире» можно только по цене доли (комнаты), пусть и хорошо отремонтированной.

Нина ФроловаСамый неприятный случай — судебное решение, предписывающее привести помещение с незаконной перепланировкой в исходное состояние. Причем инициаторами судебных решений на сей счет чаще всего являются соседи — снизу и сбоку. Даже если вы дружите с нынешними, не факт, что ваше решение жилищного вопроса устроит новых.

Собственники и жильцы здесь меняются часто, а каждый новый — источник повышенного риска).

И еще: Многие старинные здания уже сами по себе пребывают не в лучшей кондиции. Перепланировка с нарушениями ускоряет износ строительных конструкций и может привести к аварийному состоянию.

И разумеется, в случае ЧП владельцы квартир с незаконными перепланировками почти всегда оказываются «крайними».

Ringo PauluschЕсли нельзя, но очень хочется Ищите компромиссы между желаниями и возможностями — согласуемым и несогласуемым. Просторную комнату можно зонировать перегородками, разделив на гостевую и спальную зоны. Согласование не потребуется, если это разборные (временные) перегородки, не доходящие до потолка.

Без согласований с соседями и чиновниками вы можете таким же способом обозначить прихожую и кухонный уголок — с микроволновкой и электрочайником. Но готовить и мыть посуду придется на общей кухне (договаривайтесь с соседями о ремонте общего имущества).

ОБ ЭТОМ…
Одна комната: Как жить комфортно, если вы арендуете часть квартиры

Estelle GRIFFEТо же относится и к спальному месту под потолком: на фото — французский проект. А по российским законам подобные антресоли в коммуналке должны быть временным и разборным. Правда, далеко не все коммуналки могут похвастаться потолками 3,5 м, а при меньшей высоте жилые антресоли — не лучший вариант.На фото: доходный дом Н.Н. Никонова на Колокольной 11, Санкт-Петербург. Фото с сайта nrfmir.ru

ИНОГДА ЗАКОННО: разделить большую квартиру на маленькие
Представим, что вы расселили коммуналку — теперь вы единственный собственник гигантского жилья, хотите сделать капитальный ремонт и разделить коммунальную квартиру на две квартиры — для себя и под сдачу (как вариант, для подросших детей). Проще всего это реализовать в домах, которые изначально строились под подобное разделение. Мы говорим о квартирах в доходных домах (на фото выше).

ПО ТЕМЕ…

Феномен: Доходные дома и их интерьерыНина Фролова

Но и в обычной коммуналке разделение квартир возможно.

При совпадении следующих условий:

  • под квартирой нет жилых помещений, только офисы и торговые объекты (чаще всего делят квартиры на первом этаже);
  • планы других собственников сходны с вашими: они тоже хотят разделиться (еще лучше, если вы единственный собственник);
  • есть техническая возможность сделать отдельные входы (разделить места общего пользования);
  • вновь формируемые объекты недвижимости должны соответствовать СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Потому проект перепланировки коммуналки выполняют профессионалы, хорошо знающие местную специфику.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Нам интересен ваш опыт! Расскажите, как вы делали ремонт комнаты в коммунальной квартире и мест общего пользования, как согласовывали дополнительные «удобства», искали общий язык с соседями, представителями управляющих компаний и чиновниками

Источник: https://www.houzz.ru/statyi/peredelki-v-kommunalynoy-kvartire-chto-mozhno-a-chto-nelyzya-stsetivw-vs~117036047

Личный опыт: как я продавал комнату в коммуналке

Что сделать с комнатой в коммуналке

Ещё в 2017 году я получил в наследство от дедушки комнатку в коммунальной квартире. Жить там было некому, поэтому я решил продать унаследованную недвижимость, и потратить деньги на что-то более нужное. Да и друзья говорили, что лучше быстрее избавиться от неликвида.

Комната в обшарпанной сталинке – это не французское вино, дороже со временем не станет. Пораскинув мозгами, я решил прибегнуть к помощи риэлтора. Ведь интернетные истории про покупки-продажи комнат в коммунальных квартирах меня немного напугали.

И сразу спойлер: хорошо, что я не стал пытаться сделать всё сам.

Самое главное: кому можно продать квартиру в коммуналке

Риэлтор сразу предупредил, что мои соседи (владельцы остальных комнат) имеют внеочередное право покупки. Т. е. сначала я должен предложить купить комнату им. Бабушки-одуванчики, проживавшие в коммуналке, вроде не горели желанием расширять свою жилплощадь. Однако одного устного согласия недостаточно. Его необходимо заверить нотариально.

Неожиданные собственники и уведомления

Когда риэлтор взялся за проверку коммуналки, я столкнулся с одной неприятной неожиданностью. Выяснилось, что комнаты принадлежали не трём бабушкам, которые там жили, а пяти разным людям. Пяти, Карл! Более того, один из собственников давно переехал в Краснодарский край.

Поэтому идти к нотариусу ради нужд соседа-ноунейма (т. е. меня) он не собирался.

Другая женщина вообще впала в паранойю, как это бывает после пары часов в Интернете: «А я тут читала по комплюктеру, что вот так людей на улицу выгоняют, поэтому ничего у нотариуса подписывать не буду!».

Я готов был биться головой о стену, но меня быстро успокоил риэлтор. Уведомления можно вручить не только лично, но и направить почтой. И последний вариант был для нас идеален.

Ведь если сосед не хочет подписывать отказ от права покупки у нотариуса и уклоняется от получения уведомления, смело отправляйте ему послание с предложением о покупке комнаты. И тогда дело будет в шляпе.

Датой уведомления будет считаться дата поступления документа в отделение почты собственника. Останется только подождать один месяц.

Уведомление должно содержать всю информацию об условиях сделки купли-продажи, т. е.:

  • цену, размер задатка или аванса;
  • порядок выплаты (единовременная выплата всей суммы, отсрочка, рассрочка и пр.);
  • порядок заезда в комнату (после аванса, после полного погашения суммы и пр.).

Сразу скажу, что нельзя вносить изменения в условия сделки в любой момент. Это также потребует уведомления всех собственников.

Важно! Уведомление соседей – это не простая формальность. Оно предоставляется в Росреестр.

Если одна из комнат в коммунальной квартире находится в муниципальной собственности, необходимо отправить уведомление в администрацию района.

Кто будет покупать квартиру

К поискам покупателя мы приступили ещё до отправки уведомлений. Я думал, что процесс затянется, ведь на рынке недвижимости не выстраивались очереди за ободранными комнатами в коммуналках. К моему глубочайшему удивлению уже через неделю свершилось чудо – мой риэлтор нашёл девушку, которая хотела купить комнату в коммуналке для последующего ремонта и сдачи в аренду.

С остальными тремя собственниками мне в целом повезло. Бабушки даже обрадовались тому, что в квартире появятся молодые люди. Моя покупательница пообещала им облагородить коридор, потравить тараканов и поменять полы на кухне.

А если комнату желают приобрести соседи?

Любой сосед имеет право купить комнату вне очереди. И желающих может быть несколько. В этом случае проводится аукцион. Т. е. кто предложит больше денег – тот купит комнату.

Нельзя отказать соседу в продаже комнаты посреди сделки. Если вы это сделаете, придётся вернуть задаток в двойном размере.

Кстати, если комнату приобретает сосед, не придётся доказывать Росреестру, что вы уведомили всех собственников.

Порядок сделки с третьим лицом

Первое, что мы сделали – заключили с покупательницей Предварительный договор. В нём прописали абсолютно все устные договорённости. И вам советую сделать также. Договор обязательно должен содержать информацию о:

  • сроках сбора пакета документов;
  • сроках уведомления соседей;
  • дате подписания основного договора купли-продажи;
  • порядке оплаты (комнату в коммунальной квартире можно купить по ипотеке, с использованием материнского капитала и т. д.).

Разослали уведомления, подождали месяц, собрали все документы и подписали договор купли-продажи. Образцы можно найти в Интернете. Однако советую воспользоваться помощью профессионального риэлтора или агентства по недвижимости. Сегодня существует множество мошеннических схем, способных оставить вас без денег и собственности.

Борьба с вредными соседями

В моём случае всё прошло относительно гладко. Но общаясь с риэлтором, я узнал много интересных историй. Бывают случаи, что соседи саботируют сделки купли-продажи комнат в коммуналке. Ситуация не самая приятная. Вы теряете потенциального покупателя и, что немало важно, собственное время. Столкнувшись с соседом-вредителем, можно провести сделку по продаже комнаты «обходным» путём.

Существует возможность продать комнату в коммунальной квартире, выставив её в качестве залога. Схема простая.

  • Продавец (заёмщик) берёт деньги в размере стоимости недвижимости у покупателя (займодателя) в долг под залог комнаты.
  • Договор займа заключается на короткий срок, например, на 10 дней.
  • Покупатель (займодатель) подаёт на продавца (заёмщика) в суд.
  • В связи с невозможностью исполнить обязательства по договору займодатель взыскивает с заёмщика комнату, выступающую в качестве залога.
  • Покупатель становится собственником комнаты.

В этом случае можно обойти право первоочередной покупки и необходимости уведомлять остальных собственников. Главный недостаток способа – это опасения. Потенциальные покупатели могут не согласиться на подобную схему, поскольку она может показаться им подозрительной.

Как делать не стоит: дарение доли

Раньше риэлторы использовали схему, предполагающую дарение минимальной доли комнаты потенциальному покупателю. Тогда он становился одним из собственников, поэтому можно было избежать уведомления всех соседей. Однако сегодня такая сделка несёт определённые риски.

После регистрации собственности на основании договора дарения минимальной доли необходимо заверить у нотариуса отчуждение большей доли. Именно на этом этапе может возникнуть проблема. Нотариус откажется заверить продажу большей доли. Из-за этого собственник вообще не сможет продать комнату.

Полезный совет напоследок

Если у вас есть хоть малейшее подозрение, что сделка может затянуться – обратитесь к риэлтору или в агентство недвижимости. Профессионал поможет всё сделать быстро и грамотно.

И главное – не рассчитывайте, что соседи, которые улыбались и поили вас чаем, бросятся к нотариусу в едином порыве. Никто никому ничего не должен.

Поэтому готовьтесь к сделке с полным осознанием того, что соседи не будут идти вам навстречу.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d403f74d5135c110a99f5f3/lichnyi-opyt-kak-ia-prodaval-komnatu-v-kommunalke-5e6f293bffff276d40bc9c59

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.