Как купить дачу чтобы не обманули

Содержание

Как купить дачу и не быть обманутым? Пошаговая инструкция

Как купить дачу чтобы не обманули

Прежде чем купить дачу, проверьте право собственности продавца, уточните реальные границы участка и вид его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права. 

Проверьте документы

Убедитесь, что продавцу действительно принадлежит интересующая вас дача. Для начала попроситеу него копии документов. На этом этапе возможны ситуации:

1. Продавец показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). 

«Это наиболее предпочтительная ситуация. Однакоя бы рекомендовала все равно обратиться в МФЦ за новой выпиской, ведь с момента выдачи старого документа участок мог быть продан, заложен, на него мог быть наложен арест и т.д. В новой выписке такие моменты будут видны», – рассказала ЦИАН Дарья Третьякова, адвокат КА «Юрпроект».

2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась. 

«В этом случае нужно убедить продавца обратиться с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права и только после внесения записи в реестр заключать сделку», – советует Анастасия Миловская,старший юрист «Крайнев, Корчуганова и партнеры».

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.

Совет аналогичный – нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку.

4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения. 

Ни в коем случае не покупайтедачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность. 

Один покупатель два года не появлялся на участке, а приехав с семьей, обнаружил, что его дача принадлежит другому хозяину.

Выяснилось, за неуплату обязательных членских взносов садовый кооператив заочно исключил формального владельца участка, передав членство новому, ничего не подозревающему о бывшем «собственнике».

Новый хозяин успел оформить недвижимость в собственность. В итоге суд встал на его сторону.

Илья Менжуновуправляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE

 

Реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) появился в 1998 году. Впоследствии он вошел в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Это означает, что все права на недвижимое имущество, возникшие после 1998 года, подлежали государственной регистрации.

То есть, с 1998 года в отношении недвижимости стал действовать принцип публичной достоверности – любое третье лицо может проверить, кто именно является собственником объекта.

СОВЕТ

На сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», получить общедоступные сведения о характеристиках объекта (адрес, описание), наличии зарегистрированных прав и обременений.

Справка для продавца

Обратите внимание и на личность самого продавца. «Задавайте ему вопросы, возможно, он не тот, за кого себя выдает. Видите несоответствие между версией продавца и документами, излишнюю нервозность –отказывайтесь от сделки», – советует Анастасия Миловская.

Валерий Новиков, управляющий партнер юридической компании «Юристат», также советует не стесняться: «Если продавец не совсем адекватно себя ведет, нужно попросить справку из психдиспансера. Если есть сомнение, можно потребовать и справку из наркодиспансера».

Если продавец состоит в браке – просите нотариально заверенное согласие супруга на продажу дачи. В обратной ситуации есть риск, что сделка будет признана недействительной.

https://www.youtube.com/watch?v=G7-xTWIimGk

Кроме того, необходимо убедиться, что человек не расторгал брак в последние тригода. Если это все же произошло, уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместно имуществаоговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.

 Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи – подложная доверенность. «Если продают по доверенности, следует встретиться непосредственно с собственником и потребовать его документы, копию паспорта оставить себе.

Также нужно проверить доверенность у нотариуса, который ее выдавал. Или хотя бы – по реквизитам в специальном публичном реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты  (http://reestr-dover.ru)», – советует  Валерий Новиков.

супруга против

Супруга продавца дачи оспорила сделку как совершенную без ее согласия. В результате судебные расходы покупателя составили около 10% от стоимости дома, процесс был проигран. Единственным плюсом можно назвать то, что продавец все-таки вернул деньги. 

Из практики юриста.

 Кадастровый учет

Если документы в порядке, а личность продавца не вызывает опасений, убедитесь, что размер и конфигурацияучасткасоответствуют тому, что продавец вам показывает.

 Оптимально, когда в ЕГРН,помимо сведений о собственнике участка, содержатся и данные о его координатах.

Однако, как говорится, доверяй, но проверяй: все равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на местность и покажет, как данные ЕГРН соотносятся среальным положением дел.

«Такая проверка особенно важна, когдавы приобретаетеучасток с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, сосед впоследствии сможет потребовать снос такого строения.

Также не стоит забывать, что постройки не должны стоять вплотную к границе участка: как правило, требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома – в 3 метрах», – говорит Дарья Третьякова. 

Если данных о границе участка в ЕГРН нет, товы очень рискуете: спор с соседями может возникнуть в любой момент.

«Проблема в том, что около 70% дачников оформили в собственность свои строения по дачной амнистии – упрощенной процедуре без обязательного межевания.

 То есть, границы и площадь участка могут быть пересмотрены, например, если ваши соседи вдруг все же решат межевать участок. Поэтому попросите продавца определить четкие границы.

Да, на это уйдет три-четыре недели, но только в таком случае можно быть уверенными в отсутствии возможных посягательств на ваше имущество», – убежден Илья Менжунов. 

Еще один нюанс – вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН.

Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка.

В частности, законом запрещается строить жилые дома на землях сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации. 

Дача в охранной зоне 

Внимательно отнеситесь к осмотру прилегающей территории: если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону. «В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб (в зависимости от специфики охранной зоны)», – уточняет Дарья Третьякова.

 

Об охранных зонах в сфере недвижимости

Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли прохождение через поселок дороги или строительство какого-либо иного инфраструктурного объекта. В московском регионе уже были прецеденты, когда дачи пытались продать с большой скидкой. При этом продавцы знали, что что через пару лет участки изымут для нужд государства. Покупатели на такие дома, увы, находились.

К сожалению, пока земельный участок официально не зарезервирован для нужд государства, заранее узнать, изымут ли объект у собственника, невозможно.

Как правило, такую информацию «пробивают» по своим каналам в администрации риэлторы или юристы. Максимум, на что можно рассчитывать при самостоятельной оценке объекта, так это изучение генерального плана развития территории.

Илья Менжуновуправляющий директор “Метриум премиум”, участник партнерской сети CBRE

Если через ваш поселок планируется строительство шоссе или железнодорожных линий, есть риск, что рано или поздно ваш купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта. 

Проведение сделки

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. В нем важно досконально прописать все характеристики – как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. По словам Дарьи Третьяковой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным, но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание.

  1. В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Иначе если потом с участком возникнут проблемы, вернуть деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение цены в договоре может привести к негативным налоговым последствиям, если вы решите впоследствии перепродать дачу. 
  2. Отдельным пунктом стоит отметить отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.
  3. Все нужно доводить до конца. Даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не стали собственником участка. Право собственности перейдет только после государственной регистрации в ЕГРН. Ни в коем случае не откладывайте совместное с продавцом обращение в Росреестр или МФЦ.

СОВЕТ

«На мой взгляд, привлечение юриста необходимо на этапе даже не сбора документов, а подбора жилья. И самое главное – не ведитесь на объекты с самыми низкими ценами. Варианты без «подводных камней» не будут стоить дешево», – Илья Менжунов.

Игорь Порхомовский

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-kupit-dachu-i-ne-byt-obmanutym-poshagovaja-instruktsija-279815/

Как купить дачу в 2020 году и не дать себя обмануть

Как купить дачу чтобы не обманули

С приближением лета у многих на подоконниках начинает активно тянуться к солнцу рассада, а те, кто лишен удовольствия созерцать пробуждение природы, задумываются о приобретении дачи.

Даже если в человеке нет и никогда не было «гена огородника», мысль обзавестись домиком на шести-десяти сотках его наверняка посещала, ведь так приятно иметь место, где можно отдохнуть под цветущей яблоней и пожарить шашлыки с полным комфортом.

купить дачу и не потерять деньги

Выбор дачных участков в 2020 году довольно велик. Но не стоит радоваться – немалая часть продающихся дач имеют различные обременения и ограничения, которые могут усложнить жизнь будущему владельцу. Как не нарваться на проблемы и купить дачу, я расскажу в статье.

Правило первое. Покупаем дачу ТОЛЬКО у собственника

Это логично, поскольку только собственник с юридической точки зрения имеет право на продажу своего имущества. Определить собственника можно, запросив у продавца свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН, а также копию паспорта.

Правило второе. За спрос денег не берут

Не стесняйтесь выяснять у продавца как можно больше подробностей, желательно с документальным подкреплением.

На вопрос: «Почему продаете?» – собственник может ответить что угодно, мол, некому заниматься, далеко ездить, решили поправить материальное положение.

А потом окажется, что поблизости власти планируют устроить мусорный полигон или открыть вредное производство, и все ваши огурчики-помидорчики мигом станут «чернобыльскими» – большими, сочными и совершенно несъедобными.

Поэтому уточняйте во всех инстанциях, какие у местных властей планы на ближайшие окрестности.

Выписка из ЕГРН – один из главных документов. Ее можно заказать самостоятельно, зная кадастровый номер участка. Благодаря этой бумаге, вы не только можете уточнить количество собственников земли и их данные, но и выясните, не находится ли участок под арестом и не наложено ли на него других обременений.

купить коттедж за городом

Правило третье. Письменное согласие

Нередко дача находится в собственности у семейных пар, ныне состоящих в браке или разведенных. В первом случае вам понадобится испросить у продавца письменное и нотариально заверенное согласие его второй половины на продажу участка. Во втором случае, следует уточнить, является ли бывший супруг или супруга собственником и действовать по обстоятельствам.

Аналогичную бумагу стоит получить, если в числе собственников указаны не достигшие совершеннолетия дети или лишенные дееспособности родственники – согласие на продажу должна выдать опека.

Проверяем доверенность КАК СЛЕДУЕТ!

Случается, что земля продается по доверенности, тогда у продавца должна быть соответствующая бумага, оформленная у нотариуса, где указываются паспортные данные продавца и его доверенного лица.

Стоит отметить, что именно эту бумагу обожают подделывать разного рода мошенники. К сожалению, современные технологии позволяют сделать фальшивый документ настолько достоверно выглядящим, что сходу подделку не распознает даже профессионал.

Но доступ к таким технологиям есть не у всех, поэтому зачастую оказывается достаточно элементарной внимательности: хорошо сверяйте данные паспорта доверенного лица с указанными в доверенности, кадастровый номер участка и другие данные.

Обратите внимание на срок действия доверенности.

Правило пятое. Не перепутайте выписку ЕГРН и книжку садовода

Нередко собственник вместо выписки ЕГРН пытается навязать покупателю так называемую книжку садовода. ВНИМАНИЕ! Этот документ не является правоустанавливающим и никоим образом не удостоверяет, что именно продавец является собственником участка.

Изменение данных в книжке садовода с продавца на покупателя также не придает веса сделке.

Правило шестое. Учитывайте специфику покупки

Дачные участки отличаются от городской недвижимости рядом нюансов, которые необходимо принимать в расчет. Если вы планируете приобрести землю без построек, обязательно обратите внимание на ограничения, которые влияют на возможность строительства:

  • Не находится ли участок в водоохранной зоне или на территории заповедника;
  • Не входит ли он в промышленную или санитарно-защитную зону;
  • Нет ли поблизости ЛЭП;
  • Не проходят ли вблизи автомобильные или железнодорожные пути;
  • Не являются ли эти земли памятником культуры.

Выяснить назначение земель можно при помощи «Публичной кадастровой карты» Росреестра, а также воспользоваться бесплатным интернет-сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн». Также вам помогут выписка из ЕГРН, кадастровый и технический паспорта участка. Земля должна иметь сельскохозяйственное назначение с возможностью индивидуального жилищного строительства.

Правило седьмое. Что на чем стоит

Обывателям зачастую кажется, что на своем дачном участке они могут распоряжаться землей как заблагорассудится и ставить постройки в соответствии с собственными эстетическими представлениями.

Это не совсем так, и при дачном строительстве также требуется соблюдение технологических норм. Кроме того, все постройки подлежат регистрации.

При покупке дачного участка следует уточнить, все ли было сделано с соблюдением норм и правил.

Еще одним камнем преткновения часто становится забор, поставленный как попало, без соблюдения официальных границ участка. Он может привести даже к судебной тяжбе с соседями. Поэтому стоит перед покупкой подробно ознакомиться с планом участка и расположением объектов на нем.

В этой статье я подробно рассказываю о заборах между участками

Если вы планируете ставить на участке не щитовую сарайку, а полноценный дом с фундаментом, важно, чтобы в документах на участок стояла аббревиатура ИЖС. Без нее строительство будет незаконным.

Как сделать сделку безопасной. Выводы

При выборе участка необходимо обратить внимание на множество моментов, как юридических, так и технических: тип грунтов, наличие водопровода, качество и количество построек и т.д. В идеале осмотр участка и проверку документов стоит проводить в компании специалиста: юриста, кадастрового инженера.

Но есть и альтернативный вариант – обратиться в надежное агентство недвижимости, где все нужный специалисты работают в команде и помогут с поисками и приобретением земли, обеспечив безопасность и оперативность сделки.

Пока кто-то начинает сажать рассаду, звоните в АН «Владис» (я покупал коттедж через этих ребят), и к началу огородного сезона вы сможете пополнить ряды довольных дачников-нижегородцев.

Все мои статьи о недвижимости тут – читайте и комментируйте (я всегда отвечаю на все вопросы) – мои статьи тут

Источник: https://zen.yandex.ru/media/nedvizhimost_i_ipoteka/kak-kupit-dachu-v-2020-godu-i-ne-dat-sebia-obmanut-5ebd660229e53a5ba9711025

В продажу поступили

Как купить дачу чтобы не обманули

Обычно покупатели ждут осени, надеясь к концу сезона купить дачу подешевле. Правда, в погоне за дешевизной можно столкнуться с неожиданными сюрпризами и в итоге переплатить.

Как правило, осенью начинается поиск дома для круглогодичного проживания, когда потенциальные покупатели возвращаются из отпусков и занимаются решением жилищного вопроса, — говорит главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. — Более того, многие специально занимаются поиском дома в плохую погоду, чтобы оценить, к примеру, работу коммунальных служб или увидеть возможные протечки на чердаке дома, которые невозможно выявить в ясные дни.

Выбирая загородный дом, специалист рекомендует остановиться на объектах, поставленных на кадастровый учёт. По словам Виктории Кирюхиной, часто продавцы специально этого не делают, чтобы не платить налоги. К тому же многие дома по факту являются самостроем без разрешительных документов.

Поставить такие объекты на кадастровый учёт зачастую невозможно из-за нарушений строительных требований, например по этажности. Причём такие нелегальные постройки встречаются даже в элитном сегменте. Покупатель в этом случае заключает договор на покупку только земельного участка, стоимость которого также включает в себя цену дома.

В итоге при такой сделке есть риск остаться вовсе без дома. Если здание будет признано самостроем, то будет выдано судебное предписание о его сносе.

Если же покупать дачу планируется в ипотеку, провести сделку по описанной схеме просто не получится. В таком случае для оценки залоговой стоимости участка на объект приезжает эксперт-оценщик, который указывает в документах незарегистрированную постройку.

Препятствием для ипотечной сделки на загородный дом становятся и вовсе не зависящие от покупателя факторы: близость трассы, ЛЭП и даже наличие животноводческой фермы. Также многие банки вовсе не рассматривают объекты на удалении от МКАД от 50 км, считая их неликвидными.

Таким образом, если вы собираетесь покупать дом на заёмные средства, вы будете ограничены банковскими требованиями к потенциальному объекту, объясняет Виктория Кирюхина.

Дача по дешёвке. Когда лучше всего покупать загородный дом

К продаже дачи нужно заранее подготовить всё необходимое. Проверить и подготовить пакет документов, в который должны войти:

  • документ о правах на собственность, выставленную на продажу;
  • кадастровая документация на участок и расположенные на нём постройки;
  • справки об отсутствии долгов (электричество, паевые, налоги и пр.);
  • выписка об отсутствии обременения (выдаётся в Росреестре);
  • письменное согласие на продажу от совладельцев участка.

Выставив товар в выгодном свете, можно ускорить процесс поиска покупателя. Внешний вид и состояние дома играют большую роль в том, как быстро произойдёт сделка.

Кроме красивых фотографий любимой дачи неплохо сделать в ней косметический ремонт, провести генеральную уборку, проверить исправность электропроводки, поправить забор, подровнять кустарники на участке. Осенью любые недостатки дачной собственности будут особенно бросаться в глаза. Например, с началом дождей станут видны протечки кровли. В итоге покупатель может уйти или попросить большую скидку.

Дача без удачи. Как аферисты обманывают жителей загородных домов

Чем хуже погода, тем лучше для начала смотрин будущего загородного жилья, считает эксперт по строительству Вероника Вершинина.

Во время сильных осадков можно сразу оценить, как ведёт себя дорога в непогоду, насколько сложно добраться до участка и выбраться оттуда.

Кроме того, для покупателя не будет тайной то, где застаивается вода, не скапливается ли она у фундамента дома и как быстро уходит с участка.

Сам дом тоже лучше осмотреть в плохую погоду. Сразу видны слабые места: текущая крыша, подтекающие окна, сырость в подвале.

В холод и сырость можно правильно оценить, как дом отапливается, насколько быстро прогревается, как держит тепло, — говорит Вероника Вершинина.

Если дом дорогой, есть смысл заказать строительную экспертизу для того, чтобы исключить серьёзные недостатки.

Одна из схем обмана на загородном рынке — показ одной дачи, а продажа… другой. Такое происходит уже при подписании договора купли-продажи, когда в документе указывается другой кадастровый номер. Особенно это актуально, когда дача на участке не зарегистрирована, то есть по документам вы покупаете только землю, — объясняет Виктория Кирюхина.

По словам эксперта по строительству Вероники Вершининой, чтобы не попасться на удочку мошенников, перед покупкой дачи прежде всего необходимо обратить внимание на состояние правоустанавливающих документов на земельный участок и расположенный на нём дом.

Надо убедиться, что право собственности продавца зарегистрировано в установленном порядке, и запросить документы, подтверждающие надлежащее оформление и государственную регистрацию права собственности на земельный участок с домом.

С января 1998 года по июнь 2016-го таким документом являлось свидетельство о государственной регистрации права собственности, а с 15 июля 2016 года — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Необходимо также уточнить, нет ли притязаний третьих лиц на выбранную дачу, отметила Вероника Вершинина. Если сделка будет проходить по доверенности, то нужно проверить её на действительность и соответствие требованиям законодательства.

Садовая книжка не является документом о праве собственности на участок или дом. Она лишь подтверждает, что владелец дачи состоит в садоводческом товариществе, напоминает эксперт по строительству.

Если у продавца из всех документов есть только садовая книжка, то сначала он должен приватизировать дачу.

Обман при разводе. Какие хитрости используют супруги, чтобы получить больше

Если земельный участок был образован до создания в 2000 году единой системы кадастрового учёта, то он может не иметь согласованных границ, поскольку межевание не проводилось.

Участок важно найти на кадастровой карте (https://публичная-кадастровая-карта.рф/). Если он отмечен, у него есть границы, значит, он размежёван, всё в порядке.

Если нет — обязательно нужно требовать у владельца произвести межевание, отметила специалист.

Если есть какие-то проблемы в границах и споры с соседями, то разбираться с ними потом придётся вам. Нередко после уточнения границ участка его площадь значительно уменьшается. Но вернуть себе какую-то компенсацию за “потерянные” метры будет очень сложно, — говорит Вероника Вершинина.

Поскольку дачи чаще всего возводятся на земельных участках с видом разрешённого использования “для дачного строительства” или “для садоводства”, разработка и получение продавцом разрешительной документации здесь не требуется, риск признания построенного дома самовольным строением исключён. Однако бывают ситуации, когда дачный дом построен на участке с видом разрешённого использования, например “для огородничества”, или на участке сельскохозяйственного назначения “для ведения личного подсобного хозяйства”. Возведение каких-либо капитальных строений на таких участках недопустимо. Факт государственной регистрации права собственности на объект не снижает риска признания его самовольной постройкой. Поэтому при покупке дачи нужно обращать внимание на целевое назначение земельного участка, на котором построен дом.

Как избежать обмана при покупке коттеджа, дома, земельного участка? на сайте Недвио

Как купить дачу чтобы не обманули

Финансовые махинации на рынке недвижимости — нечастое явление. Таких случаев регистрируется значительно меньше, чем, к примеру, случаев кражи денег с карт через интернет. Однако, если это случается, то это, как правило, чревато для людей потерями крупных сумм денег, бывает что и всех накоплений за всю жизнь.

В большинстве случаев, покупатели попадаются на уловки злоумышленников по причине множества юридических тонкостей и нюансов в сфере недвижимости, с которыми, большинство из них никогда не сталкивались и не знакомы.

Поэтому, перед приобретением участка или дома, для того, чтобы сохранить свои деньги, следует знать какие основные приемы и схемы используют мошенники на этом рынке.

Распространенные мошеннические схемы на рынке загородной недвижимости

Земельные участки стоят немало, им не страшны кризисы и стихийные бедствия, они устойчивы к инфляции и, в целом, являются выгодным вложением. Очевидно, что такие активы оказываются привлекательными для большого числа злоумышленников.

Рассмотрим наиболее частые случаи обмана покупателей:

1. Одновременная продажа нескольким покупателям

В данном случае схема крайне проста. Один и тот же объект недвижимости продается дважды разным людям.

По документам совершить подобное, конечно, невозможно. Ведь при заключении договора о купле-продаже, данные о владельце заносятся в Росреестр. Тогда каким образом мошенникам удается обмануть второго покупателя?

Дело в том, что существует определенная лазейка, «работающая» на неопытных покупателях. Период между подписанием ДКП (договора купли-продажи) и официальным оформлением нового собственника в Росреестре, обычно, составляет несколько дней. За это время, злоумышленники успевают найти вторую «жертву» и продать ей ту же недвижимость.

Как избежать обмана: Во-первых, финальный расчет по сделке (после аванса) следует производить только после регистрации ДКП в Росреестре.

Вы должны убедится в том, что по всем документам (выписка из ЕГРП) — вы стали полноправным собственником.

Во-вторых, лучше постараться подписать договор и оформить регистрацию сделки одним днем (тогда у злоумышленников не будет времени и шансов что-либо придумать).

2. Продажа от недееспособных лиц

По российским законам, невменяемые, зависимые люди, которые имеют психические расстройства или наркологическую зависимость, являются недееспособными — а значит любые ими заключенные сделки (в том числе купли-продажи домов и участков) — не имеют законной силы.

Если вы заключили сделку с таким продавцом, вам не удастся что-либо доказать в суде — подобные договора по закону признаются недействительными.

Как избежать обмана: Первое, что вас должно насторожить в переговорах — слишком короткий период, с момента которого был заключен предыдущий договор купли-продажи недвижимости.

Обычно, недееспособность первого владельца злоумышленники пытаются скрыть с помощью серии нескольких сделок перепродажи. Покупая недвижимость, старайтесь всегда запрашивать справку о дееспособности продавца из ПНД (из психоневрологического диспансера).

Если есть хоть капля сомнений, лучше прекратить переговоры и поискать другой объект.

3. Перепродажа недвижимости по фальшивому паспорту

Такая афера стоит немало усилий и средств, поэтому, ею чаще пользуются при продаже дорогой недвижимости.

Схема состоит в следующем:

  1. Сначала злоумышленники находят дом, который можно арендовать на продолжительный срок;
  2. При оформлении договора аренды они делают и забирают копию паспорта настоящего владельца;
  3. Далее злоумышленник изготавливает поддельный паспорт со своими данными, и таким образом получает правоустанавливающую документацию на недвижимость.

Данная схема легко сочетается с первой. Дом может продаваться по 2-3 раза, однако все сделки по фальшивым документам окажутся, в итоге, недействительными. Когда тайное станет явным, домовладение отходит к настоящему собственнику. А «незаконные» покупатели остаются и без недвижимости, и без денег.

Как избежать обмана: Увы, но полностью застраховать себя от такой схемы невозможно.

Свести риск практически к нулю реально, только если вы самостоятельно соберете максимум информации о собственнике и тщательно все перепроверите.

Это не только выписка ЕГРН, но и кадастровый паспорт, домовая книга, квитанции ЖКХ, межевой план, документы, подтверждающие подключение к сетям и др. Любые расхождения в них — это повод насторожиться.

4. Неверное расположение участка

Это удивительно, но до сих пор многие люди, приобретающие землю, плохо разбираются в кадастровых, межевых и других специализированных картах.

Пользуясь неопытностью и невнимательностью покупателей, злоумышленники при встрече с «жертвой» показывают один участок, а по документам — продают совершенно другой. Еще одна распространенная афера — продажа земли с неверно установленными границами.

Как избежать обмана: Научится «читать» кадастровые карты и документы. Ознакомиться с нормативными актами, изучить профильные сайты и форумы в сети интернет (тем более, что информации полно: последние 2-3 года «кадастровая тема» горячо обсуждается сообществом, ввиду ужесточения законодательства). 

5. Продажа участка с подземными коммуникациями

Суть этой схемы состоит в том, что аферисты изготавливают поддельную документацию о топографической и геологической съемке ЗУ.

Приобретая такой участок, с назначением под ИЖС (по словам мошенника), покупатель не сразу догадывается о непригодности территории для строительства частного дома.

Из-за проложенных под землей инженерных коммуникаций, которые никак не увидеть просто на глаз, покупатель «попадает на деньги» — на их перенос.

А если их не переносить — органы власти просто не разрешат построить на них дом, или (если он уже построен) могут вообще определить его под снос.

В результате данной аферы, злоумышленники могут продать участок в 1,5-2 раза выше его реальной стоимости. Правда может открыться поздно – на этапе подключения построенного дома к коммуникациям. Если строение возведено на месте газопровода или водопровода, их перенос оплачивается за счет владельца. Плюс придется заплатить солидный штраф.

Как избежать обмана: При изучении документов на землю, вас должны насторожить толстые линии, нанесенные на карты участка (так обозначают сервитуты — места проложения общих коммуникаций).

Конечно, если бумаги подделаны, то вы ничего подозрительного не увидите. Поэтому самый надежный способ — заказать геологоразведку участка перед покупкой.

Это стоит недешево, но перенос коммуникаций и штрафы — обойдутся в разы дороже.

6. Продажа коттеджа по подложной доверенности

Совершая сделку с продавцом, действующим на основании доверенности, следует быть особенно осторожным — велика вероятность столкнуться с недействительным или отозванным документом.

Еще одна распространенная схема: когда аферисты используют бумаги, подписанные уже погибшим владельцем.

Как избежать обмана: Всегда проверяйте подлинность доверенности (даже если она заверена нотариально). Для этого можно запросить данные о продавце в Росреестре, БТИ, попробовать встретиться с ним.

Если это невозможно, обратитесь в нотариальную контору (не ту, которую предложит продавец) — с целью установления подлинности документа.

Как правило, нотариусы ведут реестр всех бумаг и рискуют лицензией в случае каких-либо нарушений.

Предупрежден — значит вооружен! Или как стать неинтересным покупателем для мошенников?

Самым главным правилом безопасной сделки является следующее: все денежные расчеты должны происходить только после официального оформления ДКП в Росреестре.

Конечно, чаще всего продавцы не вступают в переговоры без аванса, а покупатели — не всегда располагают всей суммой сразу. Если вы вносите задаток, обязательно проверьте все документы, запросите выписку, оформите предварительный договор (лучше нотариально).

Еще один нюанс — размер запрашиваемого задатка. Если он больше 5-10% от стоимости дома или участка — это стопроцентный обман. Таких продавцов лучше обходить стороной.

Также мошенники часто используют «прием спешки»: якобы у них очередь желающих, либо у них какие-то обстоятельства, они срочно уезжают, завтра будет дороже и т. п. Помните, что при покупке такого дорогостоящего актива, как недвижимость — лучше не спешить.

А еще более лучшим решением будет привлечь юриста. В таких сделках требуется проверить массу документов и оформить немалое количество бумаг. Юридическая помощь сможет обеспечить полную безопасность сделки.

Если вы все-таки приняли решение заключить сделку купли-продажи только своими силами, без привлечения риэлторов и юристов, рекомендуем ознакомиться с некоторыми важными советами, которые пригодятся во время покупки дома, либо земельного участка:

  1. Сначала следует изучить правоустанавливающие документы и убедиться, что объект не оформлен в пожизненно бессрочное владение;
  2. Если участок не размежеван (не определены точные границы), следует обязать собственника провести межевание. После этого ему нужно зарегистрировать участок и поставить его на кадастровый учет;
  3. Если приобретается не только земля, но и стоящий на ней дом — те же процедуры нужно проделать и с ним;
  4. Важно удостовериться, что нет споров с собственниками-соседями касательно границ и расположения территорий. План участка следует детально сверить с имеющимися границами;
  5. Любые доверенности должны быть в обязательном порядке проверены в нотариальной конторе (лучше всего выйти на реального собственника, хотя бы поговорить с ним по телефону);
  6. Нужно узнать, не находится ли дом под арестом или залогом. Эти данные должен предоставить нотариус при заключении договора;
  7. Указанную в документах информацию о межевых точках и размерах участка следует перепроверить физически, измерив его рулеткой;
  8. Не лишним будет обратиться в Управление земельных ресурсов, чтобы сверить регистрацию и адрес ЗУ, с целью обнаружения расхождения фактических и бумажных данных;
  9. Предыдущих собственников также придется внимательно проверить (обычно данная задача входит в компетенцию агентств недвижимости). При наличии нескольких владельцев, в истории сделок по купле-продаже, могут выявиться неприятные подробности. В этом моменте важно, чтобы все прошлые сделки были легальными, нотариально заверенными и государственно зарегистрированными. Учтите, что при наличии хотя бы одного недействительного договора, все последующие ДКП также теряют свою силу;
  10. Следует внимательно проанализировать Технический паспорт БТИ – в нем не должно быть самовольных, не обозначенных в бумагах перепланировок и достроек;
  11. При наличии инженерных коммуникаций на территории, необходимо убедиться, что подключение к магистральным сетям прошло законным путем. У собственника должны быть на руках все бумаги, подтверждающие технические условия (техусловия) на их подключение.

Заключение

Данной статьей мы продолжили цикл наших исследований наиболее частых ошибок, совершаемых покупателями загородной недвижимости.

Безусловно, упомянуть все тонкости этого процесса невозможно. Каждый день в нашей стране совершаются тысячи сделок. Множество частных случаев могут не подпадать под описанные, поэтому искать и приобретать дом или земельный участок самостоятельно – это всегда рискованное дело. В особенности, если это первая сделка и отсутствует опыт в данной сфере.

Решить проблему и избавить от возможных хлопот поможет опытный риэлтор (или профильный юрист, занимающийся только недвижимостью). Важный момент — не так важно в какой компании они будут работать, больше важен их профессиональный опыт.

Обратившись к экспертам по недвижимости, вы сможете обезопасить себе не только от вышеописанных рисков, но и получить дополнительные рекомендации — на что следует обратить внимание.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/kak-izbezhat-obmana-pri-pokupke-kottedzha/

Как не прогадать с покупкой дачи? – СИБДОМ

Как купить дачу чтобы не обманули

При покупке дачи или загородного дома кроме правоустанавливающих документов учитывают статус земли, межевание, наличие на участке сетей. Чтобы не стать владельцем дачи, по которой ведутся многолетние споры с соседями, надо внимательно проверять объект.

Начинать проверку дачи нужно с изучения правоустанавливающих документов. «Самое главное, чтобы у продавца на руках было свидетельство о собственности на землю или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), — советует директор центра загородной недвижимости «Кедр» Денис Шешко.

— Остальные документы, например документы на дачный дом, можно будет оформить, если зарегистрированы права на землю. Садовая книжка, которую до сих пор пытаются предъявлять некоторые продавцы, правоустанавливающим документом не является. Все, что она подтверждает, — это то, что продавец состоит в садовом некоммерческом товариществе.

Завтра к покупателю может прийти другой человек с такой же садовой книжкой и заявить, что он является владельцем этого участка».

Какие документы потребуются при продаже дачи?

Даже если у продавца есть выписка из ЕГРН, попросите его заказать новую. Дело в том, что информация в этом документе очень быстро устаревает, и за время, которое прошло с выдачи первой выписки, на объект могло быть наложено обременение.

Собственность на покупателя в таком случае не зарегистрируют. Поэтому специалисты рекомендуют заказывать актуальную выписку непосредственно перед сделкой. Обратиться за ней нужно в один из офисов Кадастровой палаты или многофункциональные центры (МФЦ).

Из выписки вы узнаете, принадлежит ли дачный дом и земельный участок продавцу, один у дачи собственник или несколько, не наложено ли на объект обременение или арест. Кроме того, получить эту информацию можно бесплатно на сайте Росреестра (www.rosreestr.

ru), воспользовавшись сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online».

Если свидетельство о собственности выдано продавцу до 1999 года (до момента создания Росреестра), сведений в ЕГРН об этом объекте нет. В таком случае нужно обратиться в Росреестр, чтобы внести запись о нем в реестр.

«Все права на объекты недвижимости, которые возникли у собственников до 31 января 1998 года (до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года номер 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), сохраняются за владельцами.

Но при этом сведения о ранее возникших правах на недвижимое имущество автоматически в ЕГРН не появляются, — пояснили в Управлении Росреестра по Красноярскому краю. — Владелец земельного участка или дома может по собственному желанию подать заявление о внесении этой информации в ЕГРН.

При этом в законодательстве установлены случаи, когда регистрация ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества является обязательной (статья 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года номер 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Один из них — если собственник собирается продавать объект».

Причем продавцу не обязательно сначала вносить сведения об объекте в ЕГРН и только после этого выходить на сделку. Подать документы, чтобы сделать в ЕГРН запись о нем, и зарегистрировать переход права при сделке купли-продажи можно одновременно.

В таком случае придется заплатить две пошлины. Размер государственной пошлины за регистрацию прав на объекты недвижимого имущества установлен статьей 333.33 Налогового кодекса РФ и для физических лиц составляет 2000 рублей.

Для государственной регистрации права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, или на объект, создаваемый или созданный на таком земельном участке, потребуется заплатить пошлину в размере 350 рублей.

Что делать, если продавец предъявляет только садовую книжку?

Как быть, если у собственника нет ни свидетельства о собственности на земельный участок, ни выписки из ЕГРН, а есть только садовая книжка? Согласно действующему законодательству, садовая книжка не является документом, на основании которого Росреестр может зарегистрировать собственность на земельный участок и расположенный на нем объект. Для проведения сделки продавцу сначала придется заняться оформлением документов на недвижимость. Чтобы зарегистрировать собственность на земельный участок, ему нужно представить в Росреестр документ, из которого следует, что он имеет права на эту землю.

При этом необходимо учитывать, что государственная регистрация права собственности на земельный участок возможна только в случае, если он учтен в ЕГРН и ему присвоен кадастровый номер.

Если в ЕГРН нет записи о земельном участке и у него нет кадастрового номера, землепользователь в зависимости от того, какие именно документы у него на руках, может обратиться в Кадастровую палату или МФЦ с заявлением о государственном кадастровом учете земельного участка, приложив к нему межевой план земельного участка.

Кроме того, он может обратиться в Кадастровую палату с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном земельном участке с приложением документа, из которого следует, что заявитель приобрел право на такой земельный участок, или документа, подтверждающего, что государственный учет земельного участка был ранее выполнен.

После того как земля в собственность оформлена, нужно зарегистрировать собственность на стоящий на земельном участке дачный дом. Государственная регистрация права на объект, расположенный на земельном участке, предназначенном для дачного хозяйства, садоводства, возможна на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером, и документов на земельный участок.

Убедитесь, что на дачу больше никто не претендует

Для того чтобы продать дачу, в обязательном порядке потребуется заверенное у нотариуса согласие супруга продавца на проведение сделки.

Получать его нужно, потому что супруг, который не давал согласия на сделку, вправе потом требовать признания сделки недействительной в суде.

Если продавец недавно развелся и с момента развода не прошло трех лет, потребуется нотариально заверенное соглашение о разделе совместного имущества или судебное решение о разделе. В нем должно быть сказано, что второй супруг не имеет прав на дачу.

Когда дача продается по доверенности, нужно убедиться, что доверенность действительно выдавалась. Проверить ее можно на сайте Федеральной нотариальной палаты (www.notariat.ru).

Здесь в открытом доступе размещен реестр выданных доверенностей, и любой желающий может проверить законность этого документа. Для этого нужно знать фамилию, имя, отчество доверителя, дату удостоверения доверенности или ее номер.

Если информация о ней в реестре есть, значит, такая доверенность действительно удостоверялась нотариусом. Если найти доверенность с такими реквизитами не удается, значит, ее не существует.

Проверка границ земельного участка обязательна

Очень важно проверить, проходил ли участок межевание, потому что в противном случае вы можете стать обладателем земельного надела, по которому ведутся споры между соседями.

Закон, который требует обязательного межевания земельного участка, так и не вступил в силу, участки с неустановленными границами сегодня можно продавать, но специалисты советуют покупателям не соглашаться на приобретение такой земли.

Покупка участка без межевания чревата для покупателя серьезными рисками, затем может выясниться, что площадь земли гораздо меньше, чем заявлял продавец. «Несколько лет назад один из покупателей приобрел надел, который по документам был в девять соток, а после того как провели его обмеры, его площадь сократилась до пяти соток, — рассказывает Денис Шешко.

— Получается, что покупатель за участок переплатил. При этом после сделки никаких претензий продавцу он предъявить уже не сможет. Я бы рекомендовал при подготовке к сделке обратиться к кадастровым инженерам и провести межевание. Конечно, на это потребуется время и дополнительные затраты, но у покупателя будет полное понимание, за что именно он отдает деньги».

Проверить, есть у участка межевание или нет, можно на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра, на ней отображается информация обо всех внесенных в ЕГРН участках. Если межевание было сделано, на этой карте у участка есть границы. На этой же карте можно увидеть, что участок попадает в зону с особыми условиями использования территории, например водоохранную.

Важно проверить вид разрешенного использования земельного участка

В документах нужно проверить, действительно ли земля используется в соответствии с ее назначением. По закону строить жилые дома можно на землях населенных пунктов и землях сельхозназначения.

Участок при этом может быть выделен для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения садоводства, дачного хозяйства/строительства.

Большинство поселков в пригородах Красноярска строятся на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для дачного строительства.

Кроме того, важно узнать, какие перспективы у территории, на которой стоит дача, так вы подстрахуетесь от возможных неприятных сюрпризов в дальнейшем. Если власти признают, что участок потребуется городу для развития, например, по нему должна пройти дорога, он может быть изъят для муниципальных нужд.

Тогда собственнику выплатят выкупную стоимость за принадлежащую ему недвижимость. В идеале покупателю следует изучить генеральный план развития территории, где он покупает участок (при условии что такой у населенного пункта есть). Генплан Красноярска опубликован на сайте администрации города (www.admkrsk.

ru).

Если покупатели будут следовать этим советам специалистов, они не станут обладателями «кота в мешке». Им не нужно будет защищать свои права в суде и нести связанные с этим расходы.

Правоустанавливающие документы на участок:

  • договор купли-продажи, мены, дарения;

  • свидетельство о праве собственности, выданное органом государственной власти до момента создания Росреестра (до 1999 года);

  • свидетельство о праве на наследство по закону (по завещанию);

  • решение суда, вступившее в законную силу, об установлении права собственности;

  • документ о предоставлении гражданину земельного участка (например постановление администрации города, администрации муниципального района о предоставлении земельного участка) и т.п.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1788/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.