Как обезопасить себя при покупке земельного участка

Содержание

Как обезопасить себя при покупке земельного участка

Как обезопасить себя при покупке земельного участка

Какие подводные камни могут быть при проведении сделки

Многие из нас, при решении вопроса о приобретении земельного участка, даже не задумываются, какие подводные камни могут быть при проведении сделки.

В случае, если Вы твердо решили стать обладателем земельного участка, то первоначально для оценки легитимности проведения сделки Вам понадобятся от продавца следующие документы:

– свидетельство о государственной регистрации права,

– кадастровый паспорт или кадастровая выписка на земельный участок,

– свежая выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним  (ЕГРП).

При наличии на земельном участке недвижимого имущества также у продавца необходимо истребовать документы на него, а именно:

– свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества,

– кадастровый или технический паспорт на объект недвижимого имущества,

–  свежая выписка из ЕГРП.  

На что следует обратить внимание при изучении данных документов:

1) В свидетельстве о государственной регистрации права на строку «основание возникновения права». Как правило, основанием возникновения права являются договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство по закону/ завещанию. Эта информация позволяет проследить правовую историю земельного участка и при необходимости запросить у продавца дополнительные документы.

2) В кадастровом паспорте  на строку «особые отметки», в которой в случае наличия записи: «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства» следует понимать, что фактическая площадь земельного участка может оказаться гораздо меньше указанной  в документах, поскольку такой земельный участок не был отмежеван, а, следовательно, его границы не установлены на местности и площадь является ориентировочной.

3) В выписке из ЕГРП на строку: «Правообладатель», в которой должно быть указано лицо, которое продает Вам земельный участок, на строки «Ограничение (обременение) права», «Правопритязания» – должны отсутствовать сведения. При наличии в данных строках сведений стоит  обратиться за разъяснением к продавцу и юристу за консультацией во избежание в последующем любых сложностей при заключении договора купли-продажи земельного участка.

После изучения представленных Вам продавцом документов необходимо подготовить и заключить договор купли-продажи земельного участка (при наличии строения на земельном участке- купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости), составив его в трех экземплярах, один из которых останется у продавца, второй – у покупателя, третий- в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Подготовку договора купли-продажи лучше всего доверить юристу, который грамотно подготовит документ.

Что касается расчетов, на сегодняшний день 95% расчетов по сделкам купли-продажи недвижимости производятся через депозитную банковскую ячейку. Это означает, что Покупатель заключает с Банком (банк выбирают совместно Продавец и Покупатель) договор аренды депозитной ячейки.

После этого Продавец и Покупатель накануне подписания основного договора купли-продажи или утром этого дня заключают с Банком трехстороннее дополнительное соглашение к договору аренды ячейки, в котором устанавливают условия доступа Продавца к деньгам, закладываемым Покупателем в ячейку на определенный срок. Обычно деньги закладываются на срок, необходимый для государственной регистрации, плюс 5-7 дней для страховки. Условием доступа Продавца к ячейке, как правило, устанавливают предъявления им оригинала свидетельства о государственной регистрации права.

После заключения договора необходимо зарегистрировать  переход права собственности от продавца к покупателю.

С этой целью необходимые документы (договор купли-продажи в 3 экземплярах, свидетельство о государственной регистрации права Продавца, кадастровый паспорт на земельный участок/дом) подаются в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения недвижимого имущества.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральная государственная служба государственной регистрации, кадастра и картографии регистрирует переход права собственности от продавца к покупателю и выдает покупателю свидетельство о государственной регистрации права. На этом процедура считается оконченной.

Минимизировать риски по сделке поможет юрист, специализирующийся на земельных вопросах.

Источник: https://www.AgroXXI.ru/stati/kak-obezopasit-sebja-pri-pokupke-zemelnogo-uchastka.html

Покупка земельного участка — на что обратить внимание?

Как обезопасить себя при покупке земельного участка

Приобретение земельных участков становится вес более востребованным на рынке недвижимости. Кто-то покупает под строительство загородного дома, а кто-то рассматривает землю для коммерческих целей.

Так или иначе любые сделки с недвижимостью всегда сопряжены с определенными рисками.

Чтобы избежать случаев мошенничества и не остаться без земельного участка и денег, стоит самостоятельно проверить информацию об объекте и его собственнике.

В статье рассмотрим все возможные риски, поговорим о том, как обезопасить себя от возможных неприятностей и на что обратить внимание при покупке.

Что необходимо проверить и какие могут быть подводные камни?

Рекомендуется воспользоваться услугами юриста, который обеспечит грамотную сделку и проведет сбор всей информации, которую нужно знать при покупке земельного участка.

Он вместо покупателя проверит сделку на чистоту, а также составит договор купли-продажи.

Не стоит экономить на специалисте, так как юридическое сопровождение дает покупателю свои преимущества. Тем не менее, проверить землю перед покупкой можно самостоятельно.

Категорию земли

В кадастровом паспорте есть пункт о категории земельного участка. Он накладывает определенные ограничения на пользование наделом. Например, на сельскохозяйственных землях нельзя построить дом. Поэтому, важно приобретать землю под конкретные нужды.

Важно! Изменить категорию назначения земли можно, но это длительная и сложная процедура.

Для проверки подлинности информации из кадастрового паспорта покупателю необходимо заказать выписку из Росреестра.

Сделать это можно онлайн на сайте:

  • указать кадастровый номер или точный адрес участка;
  • ввести код с картинки;
  • нажать кнопку “Сформировать запрос”;
  • нажать на ссылку с появившимся участком.

В онлайн выписке будут пункт “Категория” и “Разрешенное использование”. Посмотреть эти данные можно бесплатно.

Местоположение

Покупателю стоит лично осмотреть участок перед оформлением договора купли-продажи. Это даст представление о состоянии земли. Во время осмотра рекомендуется оценить качество грунта.

Для этого необходимо пробурить 2-3 скважины глубиной 1-2 метра. Если в течение часа они заполнятся водой, это говорит о близости подземных источников. Это хорошо для сельского хозяйства, но не для строительства дома.

Внимание! Ст.8 Закона РФ от 15.05.1991 № 1244-1 дает расшифровку понятия «Зона отчуждения». В таких зонах ограничено проживание и хоз. деятельность населения. Важно проверить, чтобы участок не входил в такие зоны.

Наличие обременений и сервитутов

Вместе с участком покупатель может приобрести и обременения. Например, долги по коммунальным выплатам, ограничение прав пользования, наличие сервитутов и т.д.

Узнать о таких особенностях также можно на сайте Росреестра:

  1. В онлайн-выписке будет пункт “Права и ограничения”.
  2. Его нужно открыть для просмотра.
  3. Слева будет объект, справа — текущие ограничения.

Лучше заказать полноценную выписку из ЕГРН, где будет содержаться подробная информация. Этот документ платный, но содержит расширенную информацию об участке и владельце.

Проверка продавца

Подписывать договор купли-продажи земли может собственник или его представитель.

  • Если сделку оформляет собственник, его имя должно быть указано в выписке ЕГРН и совпадать с данными в паспорте.
  • Если сделку оформляет представитель, потребуется нотариально заверенная доверенность, где подтверждены паспортные данные собственника.
  • Если в выписке ЕГРН указано несколько собственников, один из них может оформить доверенность на себя и заключить сделку с их разрешения.

Корректность информации в документах

До заключения договора продавец должен предоставить все документы на земельный участок для проверки. С 2017 года кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности заменяет выписка из ЕГРН.

Но покупателю рекомендуется дополнительно запросить:

  1. правоустанавливающие документы (договор купли-продажи с предыдущим собственником, договор дарения и т.д.);
  2. тех.паспорт;
  3. технический и кадастровый план.

Продавец может предоставить также старые документы — кадастровый паспорт, оформленный до 2017 года и свидетельство собственности. Но они являются побочными. Справку из ЕГРН заказывает продавец.

Сроки годности документов на землю

У кадастрового паспорта не было сроков годности. Однако рекомендовалось менять его раз в 5 лет после инвентаризации, а также при любой смене данных о владельце. А вот у выписки из ЕГРН, которая требуется сегодня для продажи земли, есть срок годности. Она действует только 30 дней с момента выдачи.

Наличие согласия супруга на продажу недвижимости

В соответствии с Семейным Кодексом РФ имущество, приобретенное в браке, является общим. Поэтому продавец должен приложить нотариально заверенное согласие своего супруга.

Это правило не действует, если продавец:

  • получил землю в результате безвозмездной сделки (дарение, наследование);
  • приобрел участок до заключения брака;
  • имеет брачный договор, где указано, что второй супруг не претендует на определенную землю или недвижимое имущество в целом.

Интересно! Если действующий владелец в разводе, то потребуется согласие на продажу от бывшего супруга, если земля приобреталась, пока они были в браке. Исключение — наличие решения суда о разделе имущества.

Покупатель не может самостоятельно проверить, был ли продавец в браке. Но может потребовать выписку из ЗАГС о семейном положении.

Необходимые коммуникации

Рекомендуется покупать участок, к которому уже проведены коммуникации:

  1. вода;
  2. газ;
  3. электричество;
  4. канализация;
  5. интернет и т.д.

Подключить коммуникации можно и самостоятельно после покупки, но в таком случае стоит уточнить стоимость работ. Сделать это можно в местном управляющем органе.

Но предварительно нужно расспросить соседей о возможности подведения необходимых служб. Например, подключение коммуникаций к дому в коттеджном поселке может обойтись в несколько сотен тысяч рублей.

Приобретение муниципальной или государственной земли считается довольно безопасным, так как собственник, по умолчанию, добросовестный.

Продажа осуществляется по кадастровой стоимости, что считается выгодным, но:

  • кадастровая цена в некоторых регионах сильно завышена (больше рыночной);
  • оценка стоимости земли проводится раз в 5 лет, но не всегда соответствует реалиям;
  • муниципалитет нацелен на продажу неликвидных земель (неплодородная почва, отсутствие возможности провести коммуникации и т.д.);
  • есть риск приобретение земли с ограничением права пользования.

Если гражданин хочет купить участок, стоит самостоятельно заняться его поисками и оплатить все работы по межеванию.

Риски при сделке с частным лицом или организацией

При заключении сделки с юридическим или физическим лицом обязательно необходимо воспользоваться услугами юриста.

Нельзя подписывать контракт без предварительного прочтения, ведь рисков здесь намного больше.

Юрист поможет разобраться со сложными определениями и непонятными пунктами договора.

Нюансы в документах

Хотя выписку из ЕГРН обязан предоставить продавец, покупателю также стоит ее заказать, чтобы убедиться в достоверности сведений. Особое внимание стоит уделить договору.

Он должен быть лаконичным, без завуалированных пунктов и мелкого шрифта. Заключать сделку можно только с собственником. Земля должна быть приватизирована.

Тонкости оформления сделки

Договор купли-продажи можно оспорить, если продавец не получил все необходимые разрешения:

  • от супруга, даже если на него не зарегистрировано право собственности, но земля была приобретена после заключения брака;
  • от органов опеки, если владельцами являются несовершеннолетние, а сделку заключает опекун;
  • от совладельцев, если у участка несколько собственников.

Обратите внимание! Наибольший риск несут сделки с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан. Их проблематично полностью лишить прав на недвижимость.

Прочие риски

Не стоит выбирать землю для покупки, ориентируясь только на цену.

Низкая стоимость и срочность сделки обычно означают, что есть дополнительные риски:

  1. плохое качество грунта;
  2. весенние затопления;
  3. планируемое изъятие земель для нужд государства;
  4. расположение вблизи зон общего пользования.

Пример. На участке плодородная почва, проведены все коммуникации, развита инфраструктура. Но надел прилегает к речке, поэтому высока вероятность затопления, к тому же собственник не имеет права препятствовать гражданам к доступу к реке, а значит, придется отказаться от установки забора.

Если приобретаете надел с недостроем, необходимо убедиться, что:

  • недостроенный дом зарегистрирован в собственность;
  • на момент покупки не заключен договор подряда на строительство, т.к. такой дом невозможно купить до окончания работ;
  • не прошло 10 лет с момента уведомления соответствующего органа о строительстве.

При соблюдении этих условий недострой можно купить вместе с участком и продолжить его строительство. Но предварительно нужно проверить соответствие дома нормам (отступ от границы, площадь, этажность и т.д.). Если же дом не зарегистрирован или сроки строительства пропущены, продавцу остается только снести такую постройку.

Справка! При покупке недостроя обязательно заключается договор, где подробно указываются особенности постройки и прилагаются все документы на дом.

Приобретение по садовой книжке

Купить землю по садовой книжке нельзя, так как этот документ подтверждает членство в СНТ, но не право на конкретный участок.

Но такие сделки проводятся, ведь стоимость неприватизированной земли очень низкая, а сама процедура простая:

  1. Продавец пишет заявление на отказ от членства в СНТ.
  2. Покупатель составляет заявку на членство в СНТ (оба документа принимает директор товарищества).
  3. Составляется формальный договор купли-продажи.

До передачи денег необходимо пообщаться с администрацией СНТ и узнать о наличии задолженностей по взносам, а также другую информацию о продавце. Однако такие сделки можно оспорить, поэтому лучше приобретать уже приватизированный участок.

Заключение

С отменой кадастрового паспорта купля-продажа стала более прозрачной. Покупатель может сам убедиться в правах продавца, если закажет выписку из ЕГРН. Также нужно лично осмотреть землю и пообщаться с соседями, чтобы не купить кота в мешке.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/na-chto-obratit-vnimanie

Как не попасть на мошенников покупая участок? Самые частые ошибки покупателей на сайте Недвио

Как обезопасить себя при покупке земельного участка

Земельные участки являются ценным и желанным активом. Особенно если речь идет о Московской области. Цены на землю рядом с Москвой и ее пригородами продолжают расти, что делает этот рынок крайне привлекательным для «перекупов» и злоумышленников.

По данным экспертов, сегодня рядом с крупными городами практически не осталось, так называемых, “чистых” объектов, которые были правильно оформлены изначально. У большинства действующих предложений на продажу, как правило, уже было несколько владельцев, есть спорные участки и площади, принадлежащие нескольким собственникам.

Выбирая участок, покупателю, дабы не увязнуть в «бюрократическом болоте» и не переплачивать деньги, важно внимательно изучить документы и тщательно проверить все нюансы, многие из которых не очевидны неопытному человеку.

За счет множества лазеек в законодательстве мошенники могут реализовать ряд схем для обмана. Поэтому проверка должна производиться не только в рамках юридической экспертизы документов и банальных правил безопасности. В этой статье мы раскроем ряд нюансов, которые уберегут вас от финансовых потерь и обмана на сделках купли-продажи земельных участков.

Каждый 3-й покупатель в зоне риска

В последние годы, коррупционная составляющая и манипуляции с законодательством создали достаточно опасную среду на этом рынке, в которой практически каждая 3-я сделка по покупке земли является небезопасной для покупателя.

Как правило, выгоду при недобросовестной продаже участка получает не один человек. Благодаря четко продуманным и отработанным схемам мошенники быстро обогащаются и редко получают заслуженное наказание. Главный секрет их успеха — это усыпление бдительности и невнимательность со стороны жертвы.

Пострадавшим может стать не только покупатель, но и реальный собственник участка. В этой ситуации, основная цель мошенника состоит в том, чтобы заполучить правоустанавливающие документы и внести изменения в базе реестра.

Эта афера реализуема в ситуации, когда собственник теряет оригиналы правоустанавливающих бумаг и старается окольными путями (через знакомых или связи) восстановить документы, в обход стандартной процедуры, избегая возни с бюрократией.

Однако, здесь стоит помнить, что одна неверно внесенная в базу цифра меняет расстановку сил и превращает собственника во временного пользователя.

Основные мошеннические схемы при продаже земли

Неосведомленность обычных людей позволяет злоумышленникам успешно реализовывать одни и те же модели махинаций, а покупателям совершать все те же ошибки (в погоне за выгодой). Рассмотрим самые распространенные среди них:

1. Продажа участка нескольким покупателям

Осуществить двойную продажу можно в случае, когда новый собственник не спешит с регистрацией договора купли-продажи и не спешит с внесением изменений в реестр.

Суть схемы в том, что мошенники могут пользоваться дубликатами правоустанавливающих документов для повторного заключения сделок. В этой схеме могут быть завязаны должностные лица из органов местного самоуправления, картографии, госреестра и кадастра. Они помогают проводить операции таким образом, чтобы скрыть факт мошенничества и усыпить бдительность участников сделки.

Ошибка покупателя: он уверен, что после заключения договора и полного расчета, земля переходит в его собственность. В то время, когда для узаконивания операции важна регистрация прав в государственных органах.

2. Скрытые коммуникации на участке

Эта схема касается манипуляций со стоимостью участка и расположенными на нем объектами. Даже если по документам земля имеет назначение под ИЖС, данные топографии и картографии могут скрывать факт наличия скрытых трубопроводов или газопроводов на участке.

Как правило, эти подземные объекты создают затруднения для ввода постройки в эксплуатацию или значительно увеличивают стоимость содержания (обслуживания) земельного участка. Земля с проложенными старыми коммуникациями стоит на 30-35% дешевле. Скрывая этот факт, продавец обогащается и избавляется от неугодной земли.

Ошибка покупателя: он не проводит собственной экспертизы, не замечает искаженных данных о границах объекта и не углубляется в нюансы. Таким образом, он получает внешне привлекательный участок с вероятными проблемами в будущем.

3. Неверные границы, искаженные данные по площади

Эта схема используется, в основном, для продажи крупных коммерческих участков. Продавцы скрывают тот факт, что указанные в бумагах местоположение и границы территории не соответствуют фактическим.

Визуально заметить этот изъян крайне трудно. Мошенник, в основном, показывает участок как посредник, а документы оформлены на реального собственника. После передачи прав на землю, покупатель сталкивается с юридическими последствиями несоответствия данных в документе фактическим. Это создает массу проблем, в том числе отказ на выдачу разрешения на строительство дома госорганами.

Ошибка покупателя: не выполнена экспертиза и реальные замеры границ участка.

Описанные выше схемы являются самыми распространенными. Физлица, покупающие участок для собственных нужд, могут столкнуться с рядом других нюансов, о которых важно знать.

Что скрывают продавцы дачных участков и земель под ИЖС?

Выбирая участок, большинство покупателей ищут самую низкую цену. Всем хочется купить «ниже рынка», да еще в месте «попрестижнее»… Если интересующий вариант найден, а продавец готов при встрече сделать еще скидку — почему бы не купить такой участок?

Увы, но за самой низкой ценой, чаще всего, прячется целый ворох проблем. После оформления такой сделки, могут всплыть факты, о которых покупатель не знал, а продавец умолчал. Расходы на устранение проблем с новой собственностью могут не просто перекрыть все выгоды от цены, но даже превысить стоимость участка.

Какие уловки используют продавцы проблемных (неликвидных) участков:

  1. Скрытые задолженности перед СНТ, УК и коммунальными службами. Выплачивать чужие долги придется вам.

    Цена такой ошибки — от десятков до сотен тысяч рублей расходов;

  2. Газификация участка невозможна или для подключения к газу необходимы очень большие деньги (в уплату СНТ, УК или частным компаниям). В некоторых районах Подмосковья просто за подключение к газопроводу с вас потребуют от 500 тыс. до 1 млн.

    руб;

  3. Прописка (регистрация) не возможна или только через суд. Все это выльется в дополнительные расходы. Судебные издержки, при этом, как правило, составят 50-80 тыс. руб.;
  4. Не выполнено межевание участка, расхождение фактических размеров и реальных.

    Придется привлекать землеустроителей, определять границы и погружаться в бюрократию. Цена ошибки может быть очень высокой, в зависимости от стоимости сотки земли в конкретном районе;

  5. Прохождение коммуникаций через участок.

    Разрешение на строительство дома на таком участке получить не удастся, потребуются затраты на их перенос — а это сотни тысяч рублей;

  6. Нарушение пожарных норм при межевании участка. Если участок кривой, неправильной формы, слишком узкий — нормальный дом на нем не построить.

    Придется предварительно устранять нарушения границ, если это возможно, а если нет — лучше отказаться от такой покупки;

  7. Линии коммуникаций (электричество, водопровод, газ) находятся слишком далеко. Их придется прокладывать покупателю за свой счет. Это стоит дорого.

    Даже если столб со светом находится всего в 100 м от участка — прокладка линий ЛЭП обойдется вам в сотни тысяч рублей;

  8. Открытые судопроизводства по участку. Продавец сознательно умалчивает о наличии проблем с собственностью, наследства, других спорных моментов, обременений и т.д.

    Цена ошибки — вы можете полностью лишиться своей собственности. От такой покупки лучше отказаться;

  9. Геологические проблемы (высокие подземные воды, неровный рельеф, плохие почвы и т.п.), не позволяющие использовать участок по назначению. Исправить их можно, но стоить это будет очень дорого — опять же речь идет о сотнях тысяч рублей.

Поэтому крайне важно, при осмотре территории и общении с продавцом, проявлять максимальную осмотрительность и следовать всем рекомендациям по выбору земельного участка.

Как не стать жертвой мошенников?

Проявлять осмотрительность должен не только покупатель, но и продавец земельного участка, ведь целью злоумышленника могут оказаться оба участника сделки. Реальный владелец может и не догадываться о том, что его собственность стала орудием преступления.

При публикации сведений о продаже имущества, важно указывать в открытых источниках ограниченную информацию. Не стоит указывать адрес и точные координаты, лучше обозначить ориентир или удаленность от инфраструктуры. Если дать точные сведения, то недобросовестный риэлтор может, без вашего ведома, приводить потенциальных покупателей и продавать им участки по подложным документам.

В свою очередь, покупателю, при переговорах, важно не выдавать сведения о мотивах приобретения, давать минимум информации. Работая с риэлтором указывайте лишь бюджет, желаемый район, площадь и назначение земли.

Слишком разговорчивых и доверчивых людей мошенники вычисляют моментально. Они наблюдают за ними издалека, определяя оптимальный способ обмана.

Стоит учитывать, что в большинстве сделок злоумышленники выступают в качестве посредников, не оставляя своих точных данных. Таким образом, впоследствии их найти практически нереально.

Поэтому будьте настороже если столкнулись с излишне скрытными риэлторами.

Что должно насторожить вас при переговорах:

  • излишняя вежливость или напористость со стороны продавца, легкое хамство;
  • навязчивые просьбы встретиться, постоянные звонки и предложения поторговаться;
  • панибратство и фигурирование отсылки к влиятельным знакомым;
  • скрытие оригиналов документов, затягивание в предоставлении их для изучения;
  • препятствование во внимательном ознакомлении с бумагами, отвлечение внимания;
  • ограничение в общении с соседями, представителями власти, отсутствие презентации участка;
  • настоятельное требование солидных авансов в счет покупки земли;
  • нежелание сводить реального владельца участка и покупателя;
  • нерешенные бюрократические моменты с участком;
  • неадекватная цена.

Если вы покупаете землю через посредника, старайтесь иметь дело с сотрудниками крупных компаний и агентств. Они дорожат своей репутацией, обладают профессиональными знаниями и проверяют участки перед продажей.

Тщательно проверяйте документы и не соглашайтесь, если вам предлагают недорогое оформление у “своего” нотариуса. Будьте осмотрительны и требовательны, и тогда мошенникам вы станете не интересны, они предпочтут искать другую жертву.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/kak-ne-popast-na-moshennikov-pokupaya-uchastok/

Как избежать подводных камней при покупке земельного участка у частника

Как обезопасить себя при покупке земельного участка
В России человек имеет несколько законных прав на получение в собственность земли под строительство частного дома. В их числе — право собственности по давности владения, вещное право на земли промышленности, право наследования, право приватизации, право создания недвижимой вещи, право приобретения земли у частного лица и другие, более «тонкие» права.

Поговорим сегодня о покупке земли у частного лица

Как должен поступать покупатель, чтобы не закопать денежки в чужую землю? Деньги, терпение и внимание.

Покупка и оформление частной загородного дома (недвижимости) в собственность — процедура длительная (порой занимает несколько лет) и довольно дорогая. Документы для совершения такой сделки собираются не за день и не за два.

Основная особенность сделок с земельными участками — границы участка, выставляемого на продажу, должны быть в обязательном порядке установлены и поставлены на учет в соответствии законодательством, в противном случае, участок не является предметом сделки.

А значит, первое, что нужно узнать — в порядке ли документы к продавца.

Осторожно, кадастр!

Самые полные сведения о земле, которую вы планируете купить, содержатся в кадастровом плане.

Это — основной документ, позволяющий осуществить сделку купли-продажи.

Ее объектом может быть только участок земли, прошедший государственный кадастровый учет и получивший государственный кадастровый номер.

Прежде, чем оформлять документы, нужно сделать запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью получения сведений о предстоящей покупке, чтобы удостовериться, что данные, указанные в кадастре, являются юридически обоснованными.

В кадастровом плане должны содержаться следующие сведения:

  • адрес места земельного участка;
  • его реальная площадь;
  • описание и маркировка границ:
  • сведения о принадлежности категории земель + разрешенное использование земель;
  • характеристики — качественные и экономические, и конечно же, информация о наличии на участке объектов недвижимости.

Если документы на землю оформлены более 5 лет назад, то нужно получить свежий кадастровый план и свежую справку, отражающую стоимость участка — нормативную и кадастровую.

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы доказывают, что продавец обладает правом собственности.

К ним относятся:

  • договор купли — продажи, мены, дарения;
  • постановление (решение) уполномоченного органа о предоставлении данного участка в собственность.

Доказательством наличия у продавца права собственности на земельный участок, служит свидетельство о регистрации права собственности, выданное соответствующим органом (в РФ этим органом является Федеральная регистрационная служба).

Все перечисленные документы (в особенности, правоустанавливающие) должны быть в обязательном порядке оформлены и, безусловно, зарегистрированы (попросите показать Вам оригинал).

В зависимости от категории земель и оснований на право собственности, список документов может несколько различаться.

Документы на землю с постройками

Если Вы покупаете землю с уже имеющимися на ней постройками, пусть и в недостроенном виде, то все строения и недострой в обязательном порядке должны быть оформлены.

Таким образом, вы себя обезопасите от прямого действия статьи ГК РФ о самовольных постройках.

Если дом не оформлен или не зарегистрирован, то в этом случае он считается самовольной постройкой, и новому владельцу без обивания порогов чиновничьих кабинетов и дополнительной траты денег будет весьма проблемно.

Итак, в случае покупки земли с постройками нужно:

  • проверить, что все постройки и строения реально находятся в границах участка
  • определить вид строения (жилое/нежилое строение, жилой дом). От этого зависит регистрационный штамп в паспорте;
  • выяснить, нет ли на участке зарегистрированных строений, если он фактически пуст;
  • проверить, соблюдено ли расстояние от границ соседей (норма — 3 м. для дома, 1 м. — прочие строения);
  • определить площадь дома как общую, так и жилую и удостовериться, что она совпадает с площадью в правоустанавливающих документах;
  • убедиться, что в Бюро Технической Инвентаризации нет заведеных инвентарных дел на строения, которых уже не существует, а в имеющихся отсутствуют незаконные перепланировки (проштудируйте техпаспорт БТИ);
  • проверить, действуют ли коммуникации, зарегистрированы ли они официально по подведению и подключению.

Назначение и категория земли

Если ваша цель купить просто участок земли, вы должны знать, что не всегда он может подойти для постройки дома.

Выясните, для каких целей эта земля предназначенаи что на ней можно строить.

Предварительно узнайте, не включен ли выбранный участок в зону отчуждения, поскольку, например рядом пролегает водопровод и линии связи или это охранные зоны водоемов, линий электропередач, автострад и пр.

Еще одна опасность: в перспективном плане властей могут содержаться любые замыслы относительно использования земли, в границах которой находится и «ваш» участок.

Поэтому примите меры для того, чтобы выяснить в местной администрации, не зарезервирован ли участок для госнужд. Эта информация является открытой.

Важные НЕ мелочи

По выписке из домовой книги убедитесь, что в доме отсутствуют зарегистрированные лица.

Получите справку о наличии подземных коммуникаций либо пригласите специалистов для проведения топосъемки.

Получите все документы об отсутствии у владельца задолженности по обязательным платежам.

Итак, вы прошли полпути. А именно основательно изучили ту территорию, которую мечтаете видеть своей собственностью и собрали основные документы. Но это еще не все, вперед — сама процедура купли-продажи. Помните, что фактическое и юридическое владение землей — две большие разницы.

Фактическое владение земельным участком (без юридического основания) признается правонарушением. Так, самовольное занятие земельного участка влечет за собой, как минимум, наложение штрафа (ст. 7.1 КоАП РФ), а как максимум — освобождение занимаемой территории.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b20e5ecaf936900a9c4a618/kak-izbejat-podvodnyh-kamnei-pri-pokupke-zemelnogo-uchastka-u-chastnika-5b2276df48d0e800ad6f88d8

Как не стать жертвой мошенников при покупке земельного участка

Как обезопасить себя при покупке земельного участка

Приобретение земельных владений, по большей части, связаны с желанием человека обрести загородную усадьбу или, если бюджет семьи не позволяет столь значимые расходы, — купить дачный участок для возделывания земли.

Целевое и экономическое предназначение предусматривает подразделение всех земель российского фонда на несколько разновидностей:

  • сельскохозяйственные угодья;
  • участки водного и лесного фондов;
  • земли для промышленных объектов;
  • территории для размещения населенных пунктов и ИЖС;
  • земли, имеющие статус особой охранности;
  • земли запаса;
  • территории общей собственности.

Из всего перечня земельных наделов продаже подлежат только участки под строительство домов или коттеджей, для ведения дачного или подсобного хозяйства.

Как выбрать подходящий участок

Прежде чем принять окончательное решение по поводу приобретения земельного надела, потенциальному владельцу целесообразно определиться с предназначением будущей покупки и тем видом собственности, к которому относится выбранный участок. Это могут быть:

  • земли, имеющие отношение к государственной собственности;
  • территории муниципального распоряжения;
  • земли общей совместной и общедолевой принадлежности;
  • собственности федеральных органов и субъектов РФ;
  • земли и территории в частном распоряжении.

При намерении купить земельный/дачный участок потенциальный собственник должен удостовериться в возможности покупки и предстоящего освоения земли. Для этого рекомендуется обратиться в Земельный комитет по территориальной принадлежности и узнать, кому именно принадлежит территория, планируемая к покупке.

Где узнать об ограничениях использования участка

Прежде чем осуществить сделку по приобретению земельного участка покупателю следует получить сведения о существующих ограничительных распоряжениях – судебных решениях, аренде, залоге, сервитуте. Обезопасить себя от возможных претензий третьих лиц можно, заказав выписку из ЕГРП в территориальных филиалах Роснедвижимости, озвучивающей полную информацию об объекте недвижимости.

Оформить соответствующий документ заинтересованное лицо может либо в территориальном подразделении Росреестра, либо в ближайшем отделении многофункционального центра предоставления госуслуг (МФЦ).

Обратившись в отдел архитектуры и градостроительства муниципальных поселений будущий землевладелец сможет узнать о планируемом использовании близлежащих к приобретаемому земельному массиву территорий – строительстве линейных сооружений, промобъектов, ограничительных мерах в использовании участка для нужд государственных и федеральных органов.

Как оформить и зарегистрировать право собственности

При совершении акта покупки дачного либо земельного участков надлежит четко представлять, какие действия и в какой последовательности необходимо осуществлять на каждой фазе этого серьезного процесса.

Всю процедуру приобретения условно можно разделить на следующие укрупненные этапы:

  1. сбор и cверка документации;
  2. составление договора купли-продажи с обязательной проверкой каждого пункта и всех существенных положений контракта;
  3. расчет с предыдущим собственником имущества – из соображений безопасности лучше использовать банковские сейфовые ячейки;
  4. регистрация сделки в Росреестре.

По существующему законодательству такие сделки подлежат обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого в Росреестр предоставляются следующие бумаги:

  1. документы, удостоверяющие личность. Для юридических лиц – правоустанавливающие пакет документации, для физлица или его представителя — паспорт, нотариально удостоверенную доверенность на совершение сделки;
  2. заявление на регистрацию с перечнем объектов недвижимости;
  3. квитанцию о проплаченной пошлине (копия и оригинал);
  4. документы – основания на приобретаемую недвижимость ;
  5. четыре экземпляра договора купли-продажи;
  6. акт о приеме/передачи объекта, подписанный обеими сторонами;
  7. кадастровый паспорт или план земельногодачного участка (копия, оригинал). Если он был предъявлен при предыдущей сделке, то в последующем представление не требуется;
  8. сведения о нормативной стоимости участка;
  9. нотариальное согласие супруга/супруги продавца на отчуждение земельного участка.

Перечень, состав и количество необходимых бумаг заранее уточняется в территориальном МФЦ. Заявителю на руки выдается расписка, подтверждающая получение и принятие необходимого комплекта документов.

Урюпинск онлайн

2) В кадастровом паспорте на строку «особые отметки», в которой в случае наличия записи: «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства» следует понимать, что фактическая площадь земельного участка может оказаться гораздо меньше указанной в документах, поскольку такой земельный участок не был отмежеван, а, следовательно, его границы не установлены на местности и площадь является ориентировочной.

После изучения представленных Вам продавцом документов необходимо подготовить и заключить договор купли-продажи земельного участка (при наличии строения на земельном участке купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости), составив его в трех экземплярах, один из которыхостанется у продавца, второй — у покупателя, третий — в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Подготовку договора купли-продажи лучше всего доверить юристу, который грамотно подготовит документ.

Как обезопасить предстоящую сделку

В последнее время участились случаи сделок купли-продажи земельных участков по фальшивым, поддельным документам с недостоверными данными.

Чтобы сделка носила безопасный характер, следует убедиться в подлинности и достоверности всех документов, относящихся к процессу приобретения земельного или дачного участка, и сличить их с данными сайтов госорганов.

Продавец должен предоставить полный пакет документов для заключения договора купли-продажи. Предъявленный к подписанию договор необходимо изучить на предмет внесения всех тонкостей и нюансов согласно существующих сведений о предмете сделки. И только после этого вносить задаток.

Не лишним будет проверка паспортных данных как продавца, так и его супруга/супруги и убедиться в правильности сведений о прописке, семейном положении. А также истребовать нотариально удостоверенное согласие второй половины на осуществляемую сделку.

Как проверить историю земельного участка

Проверку истории земельного участка и проведение экспертизы юридической чистоты необходимо осуществить до момента его приобретения, чтобы обезопасить себя от рискованных сделок с непорядочным продавцом.

Осуществление таких мероприятий поможет избежать различных претензий со стороны третьих лиц на право собственности и судебных разбирательств в будущем.

Для этой цели собирается, выверяется и анализируется вся общедоступная информация об участке – кому в данный момент принадлежит и по какому праву, кто бывший владелец, какие сделки осуществлялись с земельным массивом.

Источник: https://energoiz.ru/zemelnyj-uchastok/kak-pravilno-kupit-zemelnyj-pod-izhs.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.