Как сдать квартиру и не платить налоги

Содержание

Как легально сдавать квартиру в аренду

Как сдать квартиру и не платить налоги

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  • Согласовать планы с банком через менеджера.
  • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  • Сделать жильцам временную регистрацию.
  • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

  • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
  • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Попробовать бесплатно

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ. 

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Источник: https://kontur.ru/articles/5861

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Как сдать квартиру и не платить налоги

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов.

Чем грозит такой вариант действий и возможен ли он? Человек может сдавать квартиру по своему усмотрению, но только с соблюдением условий такого соглашения, как договор найма и, конечно, условий при налогообложении в случае с арендой жилья.

Что будет, если не платить налог? Доказать тот факт, что нарушения были, будет непросто для налоговых органов, но полагать, что сведения останутся сокрыты также не следует. За уклонение от налогов всегда предусматривается наказание.

Именно поэтому на практике всё же были выведены ситуации, когда происходит сдача квартиры в аренду без уплаты налогов. Собственник должен понимать, как избежать мер ответственности, какой штраф может быть на него возложен и куда жаловаться в случае несправедливого решения.

Аренда и налоги

Такой вид отношений, как аренда, представляет собой вариант передачи жилья в пользование лицу на определённых договором условиях.

За такое использование, конечно, подразумевается плата со стороны арендатора, а соответственно, действует главное требования о том, что нужно платить налоги, так как сдача жилья в аренду сопровождается получением некоторого дохода. При этом налоги не являются заботой квартирантов, это обязанность владельца квартиры.

Какой срок найма определяется? Договор заключается обычно на определённый сторонами период.

Точный срок аренды не установлен законом, он никак не ограничивает свободу субъектов в этой части отношений, единственное пояснение, которое можно найти, что если стороны не договорились по срокам, то соглашение будет иметь неопределённый период действия. Это также будет относиться и к уплате налогов, которая должна осуществляться, пока действует подписанный договор.

Сдачу квартиры в аренду всегда нужно сопровождать дополнительными действиями. В первую очередь важно оформить договор, который требует соблюдения формы. Соглашение имеет только письменный вид.

Кроме того, когда речь идёт о найме квартиры, то собственник также должен зарегистрировать договор, так как без данного действия он действителен не будет.

Чтобы понимать, как составить договор, соответственно, как правильно сдавать жильё, достаточно обратиться к Гражданскому кодексу РФ, где сказано, что главное указать существенные условия, а именно предмет соглашения. Остальные условия устанавливаются сторонами.

Договор найма подразумевает получение дохода. Собственник не может освобождаться от уплаты налога в рассматриваемых гражданских отношениях.

Как правильно сдать квартиру? Соблюсти все указанные выше требования. И налогообложение играет важную роль. Если имеется соглашение, то осуществлять наём и не платить налог нельзя.

Кроме того, следует обращать внимание на случаи, когда сосед сдаёт свою квартиру.

Если соседи сдают квартиру и не платят налоги, то следует определиться с тем, куда жаловаться, ведь за подобные нарушения предусматривается ответственность, а именно штраф и даже лишение свободы.

Отдельно следует сказать и о том, какие режимы могут предусматриваться в случае, когда квартира сдаётся, а налог должен быть оплачен:

  • общий порядок, когда у собственников, оформивших доход от аренды, как официальный, взимается налог в зависимости от того, какую сумму они получают, так как именно за счёт неё происходит формирование налоговой базы;
  • упрощённый порядок, когда за основу берётся только налоговая база, а доходы учитываться не будут.

При этом ни один из предложенных вариантов не может полностью освободить от обязанности уплачивать налоги за сдаваемые жилые помещения.

Говоря о том, кто должен платить налог при аренде, следует отметить, что сюда входит каждый собственник объекта, неважно, физическое это лицо или же какая-то организация. Главное правило, собственник должен быть зарегистрирован в данном статусе.

Нередко владельцы задают вопрос, как сдать квартиру в аренду и не платить налог за сдачу квартиры? Условно такие способы есть.

Однако чтобы не платить налог в процессе сдачи квартиры в аренду, нужно знать, куда обратиться и иметь на то веские причины, которые объяснят невыплату платежей по налогам.

В любой ситуации, когда собственник убеждён, что его право как-то ограничивается, он может обратиться в вышестоящие органы, оформив своё обращение в жалобу.

Варианты уплаты налогов

Как не платить налог? Передача в наём квартиры без уплаты налогов интересует не одного владельца, однако, чаще всего это незаконные действия, которые приводят к негативным последствиям.

Без налогов получать доход нельзя, особенно если было его официальное оформление, и подписывался договор. Однако не всегда владельцы стремятся избежать налогов.

Более того, закон предлагает немало вариантов, которые собственник применяет, уплачивая налоги, и при этом экономит денежные средства, даже если квартира сдавалась долгое время.

Срок обязанности по выплате налогов начинает течь со сдачи жилья и, соответственно, подписания съёмщиком договора найма квартиры.

При составлении договора аренды квартиры устанавливается только сколько должно заплатить арендующее лицо, условия о налоговых обязательствах не предусматриваются, они регламентируются отдельно.

Можно ли арендовать жильё без соглашения? На практике такое встречается чаще всего, что не предусматривает налогов за сдачу жилья.

Однако насколько это безопасно для участников отношений? Ведь когда нет соглашения, сложно сказать, куда жаловаться при сдаче в аренду квартиры без официальной документации, так как никаких прав для защиты фактически не существует. Поэтому всегда при сдаче квартиры в аренду должен быть договор.

На сегодняшний день существует несколько вариантов, которые помогут заплатить налог за рассматриваемый вид отношений. Выбирается конкретный метод людьми, то есть участниками отношений, которые должны подготовить для этого необходимые бумаги и обратиться в соответствующие органы власти.

К вариантам уплаты налогов относят следующее:

  1. Уплата налогов гражданами. В процессе сдачи в аренду квартиры владельцы всегда перечисляют полный размер платежа, который будет высчитываться в таком порядке, в каком предусматривает налоговый закон, то есть в зависимости от размера дохода.
  2. Уплата налогов организациями. Наличие соглашения обязательно, в то время как граждане могут избежать договора, регулярно подавая декларацию о доходах. Любое юридическое лицо сообщает о размере как прибыли, так и неуплаченного налога, если таковой имеется, иначе будет привлечено к ответственности. Исчисляется сумма платежа от размера прибыли организации.
  3. Уплата налогов в упрощённом порядке. Данная система предусмотрена для индивидуальных предпринимателей, а также организаций, которые должны обратиться в налоговый орган с заявлением на применение к ним такого режима. Рассматриваемый порядок устанавливает заниженную ставку в шесть процентов. Плюс допускаются авансовые платежи, вносимые каждый квартал.

Избежать налоговых платежей можно при отсутствии соглашения или же в случае непроведения его регистрации, что по закону признаётся нарушением.

Полученный от аренды доход как гражданами, так и организациями должен быть внесён в декларацию, подача которой является обязанностью каждого субъекта отношений даже в случае применения упрощённой системы.

Способы освобождения от обязательства

Передавать в аренду квартиру и не платить налоги является целью многих лиц, занимающихся сдачей жилья.

Особенно часто эта проблема касается граждан, которые попросту не заключают договоры, а если и делают это, то забывают об обязательной процедуре его регистрации.

Такой вариант, безусловно, даёт возможность освободиться от обязательств налогового характера, но при этом может создать и проблемы.

Уклонение от уплаты налогов как для граждан, так и для организаций признаётся правонарушением и предполагает привлечение этих лиц к ответственности, в том числе уголовной.[/attention]

На сегодняшний день существуют определённые способы, позволяющие избежать налогообложения. Однако не все они законны. Именно поэтому такие способы были разделены на две группы: легальные и нелегальные. В первую очередь следует сказать о том, как, не нарушая закон, не платить налоги.

Предполагаются следующие варианты действий:

  1. Заключение соглашения на срок, который не превышает одиннадцати месяцев, он максимальный для того, чтобы избежать налогов. Более длительный период приведёт к налоговым обязательствам.
  2. Соглашение о безвозмездном пользовании. Собственник передаст квартиру без оплаты её пользования, но по факту будет получать доход.
  3. Уничтожение соглашения и заключение нового в период подачи деклараций, а именно с января по апрель.
  4. Отсутствие договора. Чаще такой вариант подходит для граждан, которые сдают свои квартиры. Но это создаёт множество рисков.

Оптимальным вариантом является заключение соглашение на срок одиннадцать месяцев, признать данные действия незаконным возможности не будет.

Вторая группа, это нелегальные способы, которые прямо или косвенно будут определяться, как нарушение закона.

При этом граждане часто их используют, так как органы власти не могут установить и доказать это:

  1. Сокрытие факта сдачи жилья. Никто не контролирует данный процесс, более того, инспектор из налоговой службы не нагрянет с проверкой и не выпишет штраф на месте.
  2. Отрицание факта получения дохода. Если даже квартира сдаётся, то доказать то, что лицо получает какую-то прибыль с этого, причём ежемесячно, нельзя.

Данный перечень способов признаётся нелегальным потому, что по факту может расцениваться, как акт мошенничества.

Однако в большинстве случаев в силу слаборазвитого правового сознания граждане просто не задумываются над тем, что о своих доходах необходимо сообщать в налоговую службу и платить с них налоги.

Кроме того, за злостное уклонение от обязательств будет привлечение к уголовной ответственности, а также назначение наказания вплоть до лишения свободы.

Таким образом, избежать обязательств по налогам в случае со сдачей квартиры в аренду возможно, причём это не всегда незаконные действия, влекущие негативные последствия. Практика предусматривает как допустимые варианты действий, так и недопустимые. Вторая группа приносит больше рисков, но при этом применяется чаще, так как налоговые органы не осуществляют повсеместный и регулярный контроль над арендными отношениями и доходами, получаемыми от них.

Источник: https://ZhiloePravo.com/nalogi/sdacha-kvartiry-arendu-bez-uplaty.html

Какие налоги платят при сдаче квартиры в аренду

Как сдать квартиру и не платить налоги

Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Дмитрий Сидоркин

разобрался с налогами в легальной аренде

Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.

В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

Еще есть федеральный закон о самозанятых.

Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.

Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.

Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:

  1. Предмет.
  2. Срок действия.
  3. Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
  4. Условия уплаты арендной платы и других расходов.
  5. Ответственность.

Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.

Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.

Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.

Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.

Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.

Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта.

Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать.

Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.

Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.

Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.

Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.

В расписке обязательно указать:

  1. ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника.
  2. Сумму прописью.
  3. Факт получения денег собственником.
  4. Дату составления документа.
  5. Подпись собственника.

Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же, как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно.

В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения.

Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.

Например, это может выглядеть так: «Оплата по договору № 2020Н1 за наем жилого помещения за июнь 2020 года. Наниматель Иванов И. А., паспорт 6893 860346, телефон +7 923 643-65-34. Наймодатель Петров И. В., паспорт 9732 749275, телефон +7 947 845-34-53».

Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности.

Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку.

Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Когда собственник как физлицо получает доход от жильцов, он должен его задекларировать: отчитаться перед государством и заплатить 13% НДФЛ в бюджет.

Рассчитать налог на свою квартиру можно при помощи калькулятора на сайте налоговой по кадастровому номеру. Рассчитаю сумму налога на примере, который я использовал выше.

Если сдавать квартиру за 35 000 Р с общими коммунальными платежами 3500 Р как обычное физическое лицо, собственник будет платить налог 13%. Без учета льгот в месяц это: 38 500 × 13% + 2043 / 12 = 5175 Р, а в год — почти двойной размер месячного дохода — 62 100 Р.

Налог на имущество в нашем примере получается 2043 Р в годУзнать кадастровый номер можно на сайте Росреестра или сайтах, перепродающих выписки. Это дешевле и зачастую проще, чем через Росреестр, который работает нестабильно.

Я воспользовался сторонним сайтом. Выписку прислали на второй день

Представьте, что расходов для получения налоговых вычетов может не оказаться. Платить полные 13% жалко. В таком случае хочется гарантированно снизить налог.

Для этого можно зарегистрировать статус ИП.

ИП, которые сдают квартиры, освобождены от использования касс. Но траты все равно будут — дополнительных денег стоит содержание счета в банке для ИП, может быть платный вывод средств на свой счет как физлица и платный сервис подачи отчетности. Часто банки это сочетают за одну сумму.

Региональными законами может быть установлена собственная ставка для каждого налогового режима. Ставку для своего региона можно проверить на сайте налоговой.

Например, для Санкт-Петербурга у ИП «Доходы минус расходы» установлена ставка 7% вместо 15%

Это самый сложный и невыгодный способ сдавать квартиру легально.

Хлопот с регистрацией ИП столько же, сколько и для работы на УСН, только при этом государству придется отдать примерно ⅕ дохода и потратить много времени и сил на отчетность.

Рассматривать мы его не станем, поскольку никто не сдает квартиру на этом режиме налогообложения: громоздко, много отчетности и невыгодно.

Эту систему называют упрощенной по сравнению с общей. Главные отличия тут в налогах. В Тинькофф-журнале уже рассказывали подробно, кому она подходит и как на нее перейти.

Какой вариант выбрать, можно посчитать так. Если расходы меньше 60% — больше подойдет 6%. Если больше — можно использовать 15%.

Я остановлюсь только на налоге на доходы 6%, потому что обычно собственники тратят деньги с аренды на жизнь или откладывают на будущее. Налоговая в расходы примет только то, что необходимо для выполнения предпринимательской деятельности. Продукты, завтрак в кофейне или депозит в банке налоговая как расходы не примет.

Давайте теперь считать.

Дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 тысяч рублей с начала года. Это плюс 1% от суммы дохода, которая превышает 300 тысяч рублей за год. Платят этот взнос в следующем году.

Подробно о том, куда платить эти взносы и где найти коды КБК, есть в статье «Страховые взносы ИП за себя в 2020 году: сколько и когда платить».

Например, если 15 лет сдавать квартиру за 35 000 Р в месяц, то пенсия получится 10 502,98 Р при условии, что ничего не изменится. Посчитайте сами.

Итак, сдавая квартиру за 35 000 Р с общими коммунальными платежами 3500 Р, собственник — ИП на упрощенке 6% — будет платить в месяц 3541 Р, а в год — 42 494 Р.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/legal-landlord/

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

Как сдать квартиру и не платить налоги
Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

Что нужно знать и уметь, для того, чтоб не платить государству за сдаваемое жилье?

Большее количество населения считает, что если пустить квартирантов на короткое время, то можно избежать налоговых выплат. Но на деле это абсолютно не так. Законы действуют так, что вся прибыль, каким бы способом она не была заработана, – облагается налогами.

Те же правила действительны и для сдачи в аренду жилья. Все чаще владельцев интересует – есть ли способ сдать жилье без налоговых выплат или нет. Закон, разумеется, однозначно против.

Но такая хитрость, как сдать квартиру на конкретный срок, не больше одиннадцати месяцев, позволит сохранить денежки себе.

Сдать апартаменты без уплаты госпошлины – тема, интересная для тех, у кого в своей собственности есть недвижимость, на которой можно зарабатывать пассивно, ведь нет таких, кому не будет интересно преумножение денег.

А вот со стороны законов видно, что, например, статья 208 НК РФ повествует о том, что со сдачи жилого помещения налоги платит владелец жилплощади, а размер налогов напрямую зависим от того, кто заключил соглашение об аренде:

  • 13% обязуют выплачивать физических лиц, ссылаясь на подаваемую ими ежегодно декларацию до окончания апреля текущего года;
  • 6% вносят ИП каждый квартал в государственную казну и средства в ПФР дополнительно;
  • от площади и географических данных, где расположено жилье, будет рассчитываться налог для физ лиц, которые приобрели патент. Выгодно это для дорогих и элитных квартир или же для собственников многих объектов.

ВНИМАНИЕ! Если жилплощадь сдает в аренду собственник, своевременно оплачивающий госпошлину, а так же зарегистрированный в реестре, он юридически защищен. В случае разногласий и неурядиц с квартиросъемщиком, собственник может потребовать возврат денежных средств, подав исковое заявление в судебные инстанции.

Сдача квартиры без пошлин

Прежде чем сдавать квартиру, обязательно нужно пройти регистрацию в Росреестре. Оформляется заявка на регистрацию, после которой организацией будет предоставлена имеющаяся информация о вас в инспекцию. По итогу нужно будет ежегодно оплачивать налог в размере 13% от стоимости сделки за сдачу квартиры.

Но, как написано выше, есть способ сдать квартиру на одиннадцать месяцев и тогда не придется тратить деньги на налоговые взносы. ФЗ №112 ГК РФ не обязательно должен регистрироваться в Росреестре и прочих государственных органах, следовательно налог платить не придется.

Договор найма должен включать в себя нижеперечисленные пункты:

  • число, месяц и год составления контракта;
  • срок, на который сдается жилье, например – 11 месяцев;
  • персональные данные собственника и квартиросъемщика;
  • сумму и вид оплаты;
  • при необходимости – перечень сдаваемых вместе с квартирой предметов быта, мебели и прочего;
  • сумму штрафа, при возможных несоблюдения условий договора;
  • права и обязанности сторон соглашения;
  • возможные изменения размера платежа.

Как ясно из вышеизложенного, жилую площадь возможно сдать и не платить никаких налогов. Конечно, это не исключает проблем с законом.

Рассмотрим теперь более детально, как можно избежать оплаты налогов.

Варианты, при помощи которых избежать налог можно законно:

Не нужно платить подоходный налог за аренду квартиры, если:

  • Заключить контракт именно на 11 месяцев – это помогает не платить налоги;
  • Оформление договора о безвозмездном пользовании – даст возможность обойти налоговую инспекцию и избежать штрафов. Договор почти такой же, как и на обычную аренду между арендодателем и съемщиком жилья, в нем те же пункты. При этом величина оплаты не фиксируется, так как этот контракт дает право на бесплатное проживание. С помощью такого варианта будет застрахована собственность от ущерба квартиросъемщиков, а так же никто не сможет уличить, что вы получаете денежные средства за сдачу квартиры, а вот от налога уклоняетесь.
  • Не оплачивать пошлину так же поможет уничтоженный договор. В конце апреля завершается срок декларации. По истечении этого периода следует разорвать контракт и заключить новое соглашение. Если контракт на сдачу в аренду, подписанный обеими сторонами, отсутствует, то следовательно, денежных средств собственник не получил, в таком случае ни о каком налогообложении речи быть не может. Хотя, в данном случае есть риски для обеих сторон, заключивших договор. Нет никакого подтверждения, что устное соглашение не будет нарушено.

Вот как можно избежать уплаты НДФЛ на законных основаниях при сдаче квартиры – нужно просто знать, какой срок записывать, заключая договор.

Неразглашение о сдаче

Не облагается госпошлинами следующие варианты сдачи внаем:

Госпошлинами не будут облагаться такие способы сдачи жилья в аренду, как:

  • непризнание соглашения со съемщиком не потребует денежных средств. Нет подтверждения тому, что вы предлагаете помощь снимать жилплощадь за деньги, ведь доказать это нет возможности. Например, если состоится встреча с налоговым инспектором, можно ответить ему, что к вам поселился родственник или близкий друг, брат/сват. Закон предусматривает при вашем согласии – проживание этих лиц в вашем жилье.
  • молчание о соглашении – элементарно простой и эффективный вариант сдать апартаменты, сохранив себе 13%. Налоговая инспекция вероятно и не будет иметь информации о состоявшейся сделке, а, значит, и штраф оплатить не смогут потребовать.

Сдать жилплощадь, не оплачивая налоги, и возможные последствия за данные действия

О сдаче жилплощади без уплаты налогов теперь известно. Но справедливо заметить, что может всплыть такой вопрос, как угроза собственнику сокрытием доходов. Над хозяином недвижимого имущества, не предоставляющим в налоговую службу нужную декларацию, нависает три статьи:

  • статья 198 УК РФ за уклонение от пошлин, которая предусматривает выплату штрафа до 300 тысяч рублей или же выносит приговор заключения под стражу на один год, в случаях, когда собственники указывают ложные сведения в декларации, утаивающие настоящую прибыль или же не предоставляют данный документ совсем;
  • статья 171 УК РФ регламентирует штраф за незаконный предпринимательский бизнес. В случае полученной прибыли, превышающей доход в полтора миллиона рублей, обязательно придется оплатить 300 тыс. рублей. Помимо этого, возможен приговор на двадцать суток к работам исправительного характера. А так же – суд имеет право арестовать на срок – шесть месяцев, если отсутствует оплаченная квитанция;
  • статья 122 НК РФ подразумевает 20% штрафа от предполагаемой финансовой прибыли, который нужно внести в государственную казну. Пени набегают за каждые сутки, которые считаются просроченными, а при доказательстве в судебных органах того, что прибыль была скрыта преднамеренно, то процент с двадцати увеличится до сорока!

Каждый владелец жилплощади делает свой выбор – платить налог или оставить деньги себе. Но лучше всего знать, что есть легитимные варианты избежать оплаты пошлин, ведь они с большой вероятностью позволят избежать столкновений с законом. Многие владельцы недвижимости не достаточно осведомлены в сфере правовых знаний, поэтому возможны казусы с законом.

Чтобы заключить сделку на законных правах, оформить договор правильно – обязательно следует обратиться к юристам, компетентным в данных вопросах. Составление договора о безвозмездном пользовании на любой срок даст возможность не оплачивать пошлину.

Для налоговых служб очень непросто заметить подвох, потому как доход собственников от сдачи в аренду жилплощади невозможно узнать точно.

Такая предпринимательская деятельность среди населения имеет немалую популярность в наше время, позволяя получить хороший доход.

ВНИМАНИЕ! Администрация сайта призывает не нарушать законов РФ и все налоги оплачивать в установленном порядке и в срок!Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5cd96573f9616800b423ebf3/sdacha-kvartiry-v-arendu-bez-uplaty-nalogov-5cdc093c566f1500b369c623

«Мой арендатор настучал в налоговую». Что бывает, когда арендодатель не платит налог

Как сдать квартиру и не платить налоги

Подавляющее большинство собственников жилья в нашей стране, которые сдают его внаем, делают это неофициально, даже если заключают договор аренды. Потому что они не платят налогов, хотя должны. Вот за рубежом 90% арендодателей их платит. Наше государство хоть и хочет добраться до хозяев съемных квартир, но пока никак не может изобрести эффективного инструмента, как их выявить.

Тем временем арендодатели, хотя и живут годами по русскому народному принципу «авось пронесет», подвергают себя риску быть разоблаченными. И знают об их незаконном бизнесе, в первую очередь, те, кому они сдают жилье. Что из этого может выйти?

Заплати и спи спокойно!

По сравнению с другими странами, в России установлена одна из самых низких налоговых ставок на доход от аренды жилья. Это подоходный налог в размере 13%, действующий для физлиц, являющихся резидентами РФ.

Арендодатель может выбрать размер налоговой ставки. finova.ru

Для индивидуальных предпринимателей, работающих по упрощенной системе налогообложения и основная деятельность которых — сдача квартир в аренду, действует ставка 6%.

В Европе арендодатель платит более высокий налог: налоговая ставка доходит до 40% с дохода.

Если собственник квартиры или дома, расположенного на территории России, сдает недвижимость в аренду, но при этом не имеет российского гражданства, то его ставка налогообложения составит 30%.

Что будет, если не заплатить

В ФНС попала информация, что Марина Витальевна, владелица подмосковной недвижимости, сдавала свой коттедж в аренду за 50 000 рублей в месяц. При этом налоги арендодатель не платила 10 месяцев.

После проверки надзорный орган обязал Марину Витальевну не только заплатить налоги в размере 65 000 рублей, но и внести штраф — 26 000 рублей.

В ходе проверки ФНС вправе вызвать арендодатель для беседы. ctv7.ru

По закону с недобросовестного арендодателя взыскивают сумму неуплаченных налогов и штраф в размере 40% от задолженности. При обращении ФНС в суд и в дальнейшем к судебным приставам злостных неплательщиков могут лишить возможности выезда из страны.

Если арендодатель сдает не одну жилую площадь, а несколько, его могут привлечь к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Наказание, предусмотренное законом — 5 лет лишения свободы.

Не рой другому яму

При заключении трехмесячного договора на аренду квартиры Алексей перевел на счет арендодателя оплату за месяц и сумму залога, оговоренную соглашением. Когда срок найма жилья закончился, хозяин квартиры по надуманным причинам отказался вернуть залог.

Нарушаешь закон — будь готов к наказанию. semdush.ru

Юрист, к которому обратился Алексей за консультацией, узнал, что арендодатель не только обманул с залогом, но и не платил налоги весь период сдачи жилья.

По совету специалиста обманутый наниматель подал на арендодателя в суд и сообщил о его мошенничестве с налогами в ФНС. Ответчику пришлось вернуть залог Алексею, а также оплатить задолженность по налогам и немаленький штраф.

Мухи отдельно, котлеты отдельно

После переезда родителей в теплые края Сергею досталась «двушка» в Сокольниках. Он сразу решил сдавать родительскую квартиру, чтобы накопить на престижную иномарку.

Очередные арендаторы, молодая пара с ребенком, попросили об отсрочке, потому что глава семьи потерял работу из-за сокращения на производстве. Сергей согласился подождать пару месяцев с оплатой.

Неуплата налогов арендодателем не освобождает квартирантов от оплаты найма жилья. potreb-prava.com

Хозяин квартиры не дождался своих денег и через четыре месяца. Супруги не отвечали на телефонные звонки и постоянно отсутствовали дома. Имея на руках договор аренды, Сергей решил подать на недобросовестных арендаторов в суд.

В суде арендаторы заявили, что Сергей не платил налоги за сдачу квартиры, поэтому они также могут не платить. Но судья разъяснил, что факт найма жилья доказан договором и денежными расписками, к которым налоговые нарушения не имеют никакого отношения.

Суд обязал нанимателей выплатить не только задолженность по оплате за аренду квартиры, но и судебные издержки. А о незаконной аренде супругам порекомендовали обратиться в налоговые органы.

Кому и как сообщать о незаконной аренде

Чтобы сообщить властям о неплательщике налогов, можно обратиться к участковому. Сотрудник полиции обязан проверить факт незаконной сдачи в аренду и сообщить в ФНС.

Установить факт незаконной аренды может участковый. iz.ru

Если вы желаете ускорить дело, то обращайтесь напрямую в налоговую инспекцию. Вам потребуется составить заявление о незаконной сдаче в аренду в произвольной форме.

В заявлении обязательно укажите:

  • ФИО и адрес проживания заявителя;
  • адрес объекта, который сдается;
  • суть вопроса;
  • доказательства незаконного проживания;
  • просьба о применении мер по отношению к нарушителям.

Веским аргументом, доказывающим факт незаконной сдачи жилья, служит договор найма и подтверждение перечисления денежных средств арендодателю: расписки, выписки с банковского счета.

Как арендатору создать себе уют в съемной квартире: советы профессионала

Арендный договор. Зачем нужен и как его правильно заключить и расторгнуть

Как подорожала в этом году летняя аренда дач. Статистика по регионам

Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Источник: https://zen.yandex.com/media/mirkvartir/moi-arendator-nastuchal-v-nalogovuiu-chto-byvaet-kogda-arendodatel-ne-platit-nalog-5eec662b0df0e8680f1547e1

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.