Купить дом без земельного участка

Содержание

Как продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственников

Купить дом без земельного участка

2 584 просмотров

Сделки с долями в недвижимости являются достаточно проблемными сами по себе. Особые сложности возникают у продавцов жилых домов. Так как дом должен быть продан с соответствующей долей земельного участка. Однако на практике возможны исключения. Рассмотрим, как продать долю в доме без земли.

Отличия доли в праве собственности и части дома

Долевые собственники зачастую считают, что владеют определенной частью дома. Однако закон различает понятия части и доли.

Часть дома – это определенная комната, нежилое помещение или места общего пользования (кухня, коридор, санузел). Закон предусматривает возможность владения определенной частью дома. Для этого необходимо выделить долю в натуре или определить порядок пользования жилым помещением. В такой ситуации гражданин наделяется правом владения конкретной частью дома.

Доля дома – это доля в праве собственности. Она не имеет вещественного определения, это невещественное понятие. Если домом владеют 2 собственника по ½ доле, это не значит, что один из них имеет право на комнату и коридор, а второй – на кухню и санузел. Каждый из них наделяется правами на использование объекта в целом.

При этом собственник имеет право продать как долю, так и часть дома. Однако предварительно необходимо предоставить сособственнику право преимущественного выкупа. Если гражданин отказывается от приобретения объекта, то владелец может продать объект собственности третьим лицам.

Можно ли оформить куплю-продажу доли в доме без земли

Отличие жилого дома от квартиры в том, что объект расположен непосредственного на земельном участке. Квартира может быть продана изолировано, а дом предполагает продажу совместно с земельным участком.

Дом и участок, на котором он расположен, является неразделимыми объектами. Гражданин не может продать дом или долю в нем, а участок не продавать.

При этом доля участка может быть продана отдельно от жилья. Для этого его необходимо выделить в отдельный надел и поставить на учет в Росреестре.

Доля в земельном участке должна соответствовать доле в жилом доме. Если гражданин продает ½ долю жилого помещения, то к нему обязательно должна прилагаться ½ доля земельного участка.

Закон предусматривает ряд исключений:

  1. На оборот участка наложен запрет.
  2. Земельный участок находится в аренде, принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или в пользовании.
  3. Размер доли в доме не позволяет выделить ее в натуре.
  4. Если выделение участка создает препятствия для свободного выезда и въезда на землю, где расположен дом.

Важно! Если доля земли продается отдельно от дома, необходимо провести межевание и внести изменения в кадастровый паспорт. На практике такая ситуация встречается крайне редко.

Как продать часть дома в долевой собственности, если другой собственник не против

Закон не устанавливает необходимость получения согласия совладельцев при продаже дома или земельного участка. Единственным ограничением является предоставление преимущественного права выкупа.

Под преимущественным правом понимается необходимость уведомить сособственника заранее и предложить выкуп на желаемых условиях. Если в течение 30 дней он не дает согласия, то объект может быть продан третьим лицам, но на тех же условиях.

В случае изменения условий, сособственник имеет право оспорить сделку и перевести право покупки на себя. А запрет совладельца на продажу доли законом не предусмотрен.

Поэтому продать часть дома в долевой собственности с землей или без нее, можно вне зависимости от наличия согласия совладельцев.

Алгоритм действий

Процедура продажи доли дома состоит из следующих этапов:

  1. Подготовка документации.
  2. Согласование продажи с сособственниками.
  3. Получение письменного отказа от выкупа.
  4. Снятие жильцов с регистрационного учета.
  5. Оформление предварительного договора с покупателем.
  6. Заверка договора у нотариуса.
  7. Подписание договора.
  8. Государственная регистрация.

При установлении цены за долю в доме необходимо обратить внимание, что доля стоит на 20% меньше, чем та же доля в составе дома в целом. Поэтому продавец изначально будет в проигрыше.

Кроме того, сложно найти покупателя на долю из числа третьих лиц. Зачастую продажа долей проводится между сособственниками.

Перечень документов

Подготовкой документации необходимо озаботится заранее. Оформление надлежащих документов занимает значительное количество времени. Особенно, если объект подвергался перепланировке или реконструкции.

Перечень документов при продаже доли:

  • гражданский паспорт продавца;
  • согласие супруга на продажу (если объект был приобретен в период брака;
  • правоустанавливающий документ;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • выписки с лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • выписка из паспортного стола об отсутствии прописанных жильцов;
  • справка из ИФНС об отсутствии долгов по налогам;
  • уведомления об отказе сособственников от выкупа;
  • акт приема-передачи.

Покупатель должен предоставить:

  • гражданский паспорт;
  • согласие супруга на покупку.

Важно! Уведомление сособственников не требуется, если сделка проводится между совладельцами. Более того, стороны могут вообще не уведомлять других совладельцев о сделке.

Направление уведомления

Требования к уведомлению:

  • оформляется в письменной форме;
  • включает окончательную цену на долю;
  • содержит дату;
  • включает полные данные продаваемого объекта.

Образец уведомления о продаже доли в доме

Скачать уведомление о продаже доли жилого дома 

Уведомление направляется способом, который позволяет зафиксировать факт и дату вручения. Методические рекомендации для нотариусов предлагают использовать для этого личное вручение, телеграмму или нотариальное уведомление.

Если совладельцы в течение 30 дней не дают согласие на выкуп, то доля может быть продана третьим лицам. В случае получения письменного отказа, заверенного у нотариуса, ранее указанного срока, собственник может оформить сделку раньше.

Образец договора

Контракт купли-продажи доли в жилом доме без земли включает следующие пункты:

  • название контакта;
  • дата и наименование города в котором, проводится оформление;
  • данные сторон;
  • наименование объекта продажи;
  • сведения о доме (адрес, общая и жилая площадь, величина доли);
  • права и обязанности сторон;
  • стоимость доли;
  • ответственность сторон;
  • реквизиты сторон и подписи продавца и покупателя.

Образец договора

Процедура продажи

Так как предметом сделки является доля в жилом доме, то обязательным условием является нотариальное удостоверение. Поэтому оформление договора можно доверить нотариусу.

Вне зависимости от способа оформления, оплата нотариусу за технические и правовые услуги будут взысканы в полном объеме.

С 2019 года обязанность по передаче договора купли-продажи доли в жилом доме в Росреестр возлагается на нотариуса. Поэтому стороны только передают заявление и квитанцию об оплате госпошлины.

Затраты и налогообложение

Расходы при оформлении сделки включают не только оплату за долю.

Основные затраты при оформлении сделки

№ п/пВиды расходовСтоимость
1Подготовка документации (оформление нового техпаспорта и других документов)В зависимости от количества документов и региона обращения
2Услуги нотариусаВ зависимости от региона (от 5 000 р.)
3Нотариальное удостоверение0,5% от суммы сделки
4Подоходный налог13% от суммы сделки (выплачивается продавцами, которые владели объектом менее 3 лет)
5Регистрация в Росреестре2 000 р.

Сроки

Период оформления зависит от конкретной ситуации.

Общие сроки:

  • оформление техпаспорта в БТИ – минимальный срок составляет 14 дней;
  • направление уведомления – в зависимости от отдаленности от продавца;
  • срок действия уведомления – 30 дней с момента вручения;
  • оформление предварительного договора – 1 день (при предварительном согласовании основных условий);
  • подготовка основного контракта – 1 день;
  • подписание и нотариальное удостоверение – 1 день;
  • регистрация в Росреестре – от 7 дней.

Продажа доли в доме без согласия совладельцев

Отказ совладельцев от выкупа доли не налагает затрет на продажу объекта. Предварительно необходимо уведомить сособственников и подождать 30 дней. Но другие владельцы могут чинить препятствия и уклоняться от получения уведомления. Однако закон предусматривает несколько способов по продаже объекта.

Важно! Черные риелторы предлагают незаконные альтернативные варианты продажи долей при отказе сособственников. Но использование таких методов можно оспорить в суде. Поэтому лучше действовать в рамках закона.

Законные варианты продажи:

  1. Продажа третьим лицам.
  2. Выделение в натуре.
  3. Принудительный выкуп в судебном порядке.

Продажа третьим лицам

Основной сложностью для продавца в случае отказа сособственников выкупать долю, является вручение уведомления. Как правило, совладельцы уклоняются от получения документа.

Закон предусматривает следующий порядок вручения:

  1. Направление телеграммы. Если документ не был вручен адресату, то сведения об этом доводятся до отправителя.
  2. Обращение к нотариусу. Нотариус оформит заказное письмо и направит совладельцам. В случае получения документов, он выдаст соответствующую справку. При отказе от получения, этот факт также документируется.

Важно! Не все нотариусы выдают справки об отказе от получения уведомления. Поэтому необходимо заранее уточнить данный факт.

При наличии письменного отказа, заверенного нотариусом или нотариальной справки, продавец может искать покупателя из числа третьих лиц. Документ прилагается при оформлении контракта купли-продажи.

Выделение в натуре

В случае, если техническая возможность позволяет выделить долю в натуре, то продажа проводится без уведомления сособственников. Под выделом в натуре понимается разделение дома на квартиры, каждая из которых является отдельным юридическим объектом недвижимости, с присвоением почтового адреса.

Порядок действий:

  1. Проведение технической экспертизы.
  2. Оформление проекта.
  3. Проведение строительных работ.
  4. Переоформление технического паспорта.
  5. Межевание земли и оформление кадастрового паспорта (если земельный участка продается совместно с долей).
  6. Постановка на учет в Росреестре.
  7. Проведение сделки.

Принудительный выкуп

Если доля сособственника является небольшой, то можно обратиться в суд, чтобы выплатить ему компенсацию. После чего, гражданин станет единоличным владельцем и сможет продать дом полностью.

Алгоритм действий:

  1. Направление предложения о продаже доли всем совладельцам.
  2. Получение отказа или неполучение согласия.
  3. Проведение технической экспертизы.
  4. Оформление иска.
  5. Направление в суд.
  6. Проведение судебного заседания.
  7. Получение решения суда.

В случае, если гражданин желает выкупить долю совладельца, то предварительно понадобится вложить денежные средства за долю на счет суда. В случае удовлетворения требований, средства будут перечислены на счет совладельца, а объект перейдет в единоличное владение истца.

Судебная практика

При продаже доли в доме наиболее распространены судебные процессы, если гражданин не уведомил совладельцев. Граждане могут уклоняться от получения уведомления длительное время, чем препятствуют продаже. В такой ситуации можно обратиться в суд с заявлением об устранении препятствий к продаже объекта.

Пример. Гражданка М. обратилась в суд с заявлением об устранении препятствий к продаже доли в жилом доме. Бывший муж проживал в доме с новой семьей, отказывался выплатить компенсацию за имущество бывшей жены, а также уклонялся от получения уведомления.

Каждый из бывших супругов являлся владельцем ½ доли дома. В процессе мужчина пояснил, что не имеет финансовой возможности выплатить компенсацию. Также он не может продать истице свою долю, так как дом является его единственным жильем.

Суд удовлетворил требования женщины и признал мужчину, получившим уведомление о продаже доли.

Обязательным условием является действия продавца в рамках закона. На практике распространены незаконные способы продажи долей без согласия совладельцев. В результате сделки могут быть оспорены в суде.

Пример. Гражданин Л. отбывал наказание в тюрьме. После освобождения он вернулся в дом, которым владел на праве долевой собственности с женой (по ½ доле). Супруга успела расторгнуть брачный союз и не желала, чтобы мужчина проживал в доме.

Чтобы продать свою часть, бывший муж подарил третьему лицу 1/100 долю в доме. После чего, он оформил сделку по продаже с новым владельцем. Женщина узнала о сделке, только при вселении новых жильцов. Она обратилась в суд, чтобы признать сделку дарения мнимой. Суд удовлетворил требования.

Кроме того, женщина написала заявление в полицию о мошеннических действиях бывшего мужа.

Процедура продажи доли в доме без земли требует юридического сопровождения. Грамотный юрист поможет избежать влияния мошенников. Вы можете получить юридическую консультацию прямо сейчас. Просто оставьте заявку в специальной форме на сайте. Специалист свяжется с вами в указанное вами время.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/kak-prodat-dolyu-v-dome-bez-zemli/

Дом без земельного участка

Купить дом без земельного участка

Продавать дом без земли незаконно, и считается невозможным действием. В случае реализации возможно два различных варианта. Которые мы рассмотрим ниже.

Дом и земля оформлены на одного и того же владельца

Согласно настоящему законодательству жилой дом и участок, на котором он расположен это один объект недвижимости. Они составляют единое целое, а значит продать одно без другого, не получится. Данная ситуация рассмотрена в 35-ой статье Земельного Кодекса.

Причем нельзя не только продать, но и унаследовать одно без другого.

И даже внесенные 23-го июня поправки в эту статью ситуации не изменили. Дом и участок являются одним объектом. Это значит, что если владелец пытается реализовать только дом, то он автоматически вместе с ним продает и участок.

Если в договоре на покупку оговаривается реализация только одного дома без прилегающей земли, то оно считается недействительным соглашением. В некоторых случаях оформление подобной сделки может быть признано мошенничеством.

Дом записан на одного собственника, а участок на другого

Но встречаются случаи, когда постройка и участок принадлежат разным собственникам.

Такое возможно, когда гражданин владеет непосредственно домом, а участком распоряжается на основании аренды. В данном случае согласно 3 части 552 статьи ГК РФ вместе с домом покупатель автоматически приобретает и права аренды на землю при условии, что договор аренды на данный момент не просрочен.

Но на землю у нового собственника право собственности не будет поскольку они остаются у арендатора земли. Ему принадлежит только дом. Все права на землю будут указаны в договоре аренды. Он должен постоянно продлевать этот договор с сохранением первоначальных условий.

Также возможно, что продавец землей не владеет, но она оформлена на него на основании договора о неограниченном пользовании. Только в этом случае продается лишь один дом, стоящий на земле.

Как купить или продать?

Другой вариант приобрести дом, но не со всей землей, а только с ее частью этого участка. Такое вполне возможно. Но для этого требуется весь участок поделить на доли, которые будут проданы.

Делается это за счет размежевания. Каждая из новых частей должна будет получить свой кадастровый паспорт и номер, а также адрес.

В таком случае может быть продан только тот участок, на котором по факту находится дом.

Но такое возможно, только если соблюдены наименьшие размеры земли. Они могут отличаться в зависимости от региона страны.

Также возможны ситуации, когда земля под домом вообще никак не оформлена. Например, если она государственная и относится к определенному департаменту. В перспективе в данный департамент можно будет обратиться и арендовать участок под домом либо лишь часть его. А если есть возможность, то и выкупить его.

Но даже при таком развитии событий собственник дома все равно обладает правом пользоваться землей, как минимум в пределах необходимых для обслуживания принадлежащей ему постройки.

Договор купли продажи

С точки зрения оформления документа никаких особенностей нет. Дом в любом случае оформляется с землей. Если участок разделен на доли и дом продан, то все равно за домом числиться участок. Законом установлено минимальное количество земли, которое должно числиться за жилым домом. Часто это 4 сотки. Но в зависимости от региона количество минимального размера может меняться.

Договор дарения

Что касается процедуры дарения то ситуация в точности аналогичная. Подарить дом без прилегающей земли невозможно. С точки зрения закона это один и тот же объект недвижимости. Но и тут допускается разделение земли на части и дарение одной из частей (как это описано выше).

Можно разделить участок, присвоив каждому из новых участков свой кадастровый паспорт и адрес.  Естественно должны быть соблюдены минимальные размеры.  В остальном процедура происходит по стандартной схеме с использованием обычного договора дарения. При этом можно подарить только один из новых объектов недвижимости.

Например, часть нового участка, или дом с оставшейся землей.

Дарение доли дома

Общая долевая собственность на дом предполагает, владение равнопропорциональной доли земельного участка, даже если право на землю не оформлено. Иными словами если дарится 1/3 доля дома, то одаряемый получает право регистрировать за собой 1/3 долю земельного участка.

Доля дома всегда должна быть пропорциональна долей участка.

В соответствие с изменениями 2016 г. в законе о регистрации, все сделки с долями оформляются только нотариально. Нотариус проверит добровольности дарителя, и послужит дополнительным гарантом законности сделки.

Нотариальные расходы будут: от 3000 до 5000 рублей за техническую работу + 0.5% от кадастровой стоимости отчуждаемой доли (суммируется стоимость доли дома и участка, если последний является предметом договора).

Еще одна особенность: если земля не оформлена, то есть она государственная, долю дома, нотариус скорее всего не разрешит продавать пока не будет регистрация земли.

Сделку заверенную нотариусом почти невозможно расторгнуть или отозвать.

Подводя итог можно сказать, что продажа земли без дома или дома без земли не законна. А дом и участок это один недвижимый объект и продажа одного без другого запрещена. Единственное решение это разделить их на части и при условии, если это не противоречит законодательству продать их.

Источник: https://Oformovich.ru/dom/dom-bez-zemelnogo-uchastka.html

Возможно ли купить или продать жилой дом или часть дома без земли. Помощь риэлторам

Купить дом без земельного участка

На рынке недвижимости  очень много сложных и разнообразных ситуаций по сделкам купли-продажи. Риэлторам, поверьте, скучать некогда.

Еще много неприватизированной или неоформленной в собственность или в аренду земли под домами ( частью дома) или под строениями.

Частый вопрос  задают риэлторам, возможно ли купить или продать  дом или часть дома без земельного участка, на котором этот дом расположен.

Спрашивают покупатели, которые сомневаются в сделках купли-продажи дома без земли, спрашивают продавцы, которые не хотят вкладывать время и деньги в оформление земли, спрашивают совладельцы долей дома, спрашивают люди, которые хотят продать часть земли, а часть участка  под домом себе оставить.

В общем, вопросов очень много, попробуем найти ответы и разъяснения по этим вопросам для  начинающих риэлторов.

Возможно ли, законным образом продать дом без земли?

Ситуация первая – жилой дом и земельный участок находятся в собственности у одного хозяина.

По закону, дом и участок это единый имущественный комплекс, это декларирует статья 35 Земельного Кодекса РФ, поэтому если продается дом , то и земельный участок подлежит одновременной продаже тоже. На сделку предоставляется  два пакета документов на строение и на участок. Одно без другого Росреестр не зарегистрирует.

Ситуация вторая – дом в собственности, земля в собственность не оформлена.

В этом случае земля может быть в аренде, тогда одновременно с договором купли-продажи дома составляется договор переуступки права аренды и также сдается в Росреестр на регистрацию перехода права аренды. Договор  аренды не должен быть просроченным, не должно быть задолженностей по арендной плате.

К договору переуступки права аренды прикладывается Уведомление муниципалитета о смене арендатора с входящим номером, в этом случае не обязательно ждать ответа от Администрации, процедура по закону носит уведомительный характер.

Все права и обязанности указанные в договоре аренды перейдут к новому арендатору.

Земельный участок может принадлежать собственнику дома  на основании договора на бессрочное пользование, пожизненного наследуемого владения или Постановления о выделении участка, то есть основанием является пользование данным земельным участком, а не собственностью продавца. В этом случае жилой дом или часть дома продать можно без земли, но в договоре купли-продажи надо обязательно указать , что жилой дом расположен на земельном участке мерою такой-то на основании такого-то земле отводного документа.

Если дом в собственности, а на землю нет вообще никаких документов, то нотариусы такую сделку вообще удостоверять не будут, надо сначала оформить землю под домом- взять в аренду, приватизировать или выкупить.

В простой письменной форме пока еще можно продать дом без земли ( если земля в муниципальной собственности), но это послабление в законе скоро закончится, так как по всем законам о земле строение должно иметь привязку к земле, а не висеть в воздухе.

Ситуация третья – можно ли продать целый дом, а часть земли оставить себе?

Это возможно после того, как будет проведено разделение участка, надо пригласить кадастрового инженера и провести процедуру размежевания, постановки на кадастровый учет двух участков, один с домом, другой свободный, получить два  новых Свидетельства о регистрации права собственности на каждый из новых участков. После этого можно продавать дом с участком, на котором дом расположен фактически. Но, уважаемые риэлторы, учтите, что в этом случае нужно соблюдать нормативы земли  для конкретной местности, например, в моем районе минимальный  участок – это 6 соток.

Ситуация четвертая – жилой дом и земля находятся в долевой собственности.

Напоминаю риэлторам, что после 01 января 2016 года сделки по отчуждению долевой собственности третьим лицам находятся в компетенции нотариусов. В простой письменной форме можно совершить сделку по продаже доли недвижимости совладельцам.

В этом случае должна происходить продажа (дарение) доли в праве  дома одновременно с долей в праве земельного участка.

Ситуация пятая – у дома  и земельного участка разные  частные собственники.

Этой ситуации в принципе не должно быть, но бывает, особенно для старой недвижимости ( до 2001 года), когда в документах был бардак. Эту ситуацию надо привести в соответствие закону. Владелец дома обязан оформить участок под домом путем выкупа или оформлением договора аренды с владельцем участка.

Источник: https://realtshcool.ru/984-vozmozhno-li-kupit-ili-prodat-zhiloy-dom-ili-chast-doma-bez-zemli-pomosch-rieltoram.html

Продажа дома без земельного участка – как разделить дом и землю под ним и когда это сделать не удастся

Купить дом без земельного участка

При продаже дома, участок земли, на котором он расположен, обычно продаётся вместе с ним. Это кажется вполне логичным, поскольку дом и земельный участок под ним физически нельзя разделить.

Однако, в некоторых случаях собственники земли хотят продать только дом, сохранив за собой права собственности на земельный участок.

Разберёмся, возможно ли это, и какова процедура разделения этих видов собственности.

Возможна ли продажа доли дома без земли?

Статья 273 ГК РФ определяет, что доля в доме продаётся вместе с долей земельного участка. При этом размер доли участка равен доли в недвижимости.

Но из этого существуют исключения, определённые статьёй 35 Земельного Кодекса РФ:

  • Невозможность выделения физической доли дома. В этом случае продаётся имущественное право на совместное использование данной недвижимости.
  • Земля, на которой построен дом, впоследствии была изъята из оборота. То есть государственные органы признали её непригодность для жилищного строительства.

В этих случаях продажа дома и земли имеет ряд особых нюансов. Но вне зависимости от них важно получить согласие остальных владельцев дома, так как иначе они смогут попытаться оспорить сделку.

Как можно продать дом без земли под ним?

Реальная возможность продажи дома без земельного участка зависит от статуса данной земли:

  • Для участков, которые были изъяты из оборота, продажа невозможна. Никакие юридические манипуляции для возврата их в разряд предназначенных для жилищного строительства не помогут.
  • Если участок не имеет ограничений для строительства дома и иного использования, то его можно оформить в качестве отдельного объекта имущества. Для этого нужно пройти процедуру постановки земли на Кадастровый учёт и зарегистрировать права собственности в Росреестре. После этого дом и участок под ним станут двумя разными объектами собственности.
  • Ещё один способ – размежевать участок. В результате земля будет разделена на две части – ту, что находится под домом, и оставшуюся часть земельного надела. И если землю под самим строением продать всё равно не удастся, то свободный участок к дому привязан не будет.

Отдельно стоит отметить, что земельные участки, которые находятся не в собственности владельца дома, а используются им на правах аренды или бессрочного пользования, при продаже дома к новому владельцу не переходят. Он должен оформлять на них новые договора аренды.

Исходя из написанного, становится ясно, что продать землю, которая не является отдельным объектом, не получится. Но и в отношении земли, оформленной в отдельный вид собственности, нужно получать согласие совладельцев дома, так как они будут и совладельцами земли под ним.

Когда собственники согласны

Статья 250 ГК РФ даёт совладельцам недвижимости право преимущественного выкупа доли в ней. Это означает, что собственник части дома и земельного участка не может сразу же выставить её на продажу на рынке недвижимости. Он должен сначала уведомить о желании продать долю остальных совладельцев.

Делать это лучше письменно, с отправкой уведомления заказанным письмом, чтобы иметь доказательства факта уведомления. На ответ совладельцам даётся 30 дней.

Если они отказались от покупки доли или не ответили на предложение продавца, он вправе реализовать свою часть дома и земли на свободном рынке недвижимости.

Нужно учесть, что продавать её он должен по той цене, по которой предлагал купить совладельцам. Если он решит снизить цену, то будет обязан повторно пройти процедуру предложения своей доли другим собственникам этого дома и земли.

Согласно статье 250 Гражданского Кодекса совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли – собственник должен сначала им предложить сделку, выждать 30 дней и только после этого, если желающих не будет, продавать третьим лицам.

Процесс продажи дома после отказа от его покупки иных владельцев, включает следующие действия:

  • Сбор документов.
  • Подача объявления о продаже или заключение договора с агентством недвижимости.
  • Согласование условий сделки с покупателем, в том числе заключение с ним предварительного договора купли-продажи.
  • Подписание основного договора купли продажи и его регистрация в Росреестре.
  • Передача ключей и документов от дома.

В ситуации, когда земля под домом не может быть продана потому, что выведена из оборота, нужно указать в договоре, что доля в доме продаётся без права собственности на участок под ним.

В случае, если земля находится в госсобственности и передана владельцу дома в аренду, новый собственник может обратиться в муниципальные органы и заключить договор аренды. Для этого он должен предъявить выписку из ЕГРН, подтверждающую, что он стал собственником дома.

Когда совладельцы не согласны

При отсутствии согласия совладельцев на продажу доли дома всё равно существует возможность её реализации.

Сам факт несогласия мало что значит, поскольку в этом случае, совладельцы должны выкупить долю, воспользовавшись своим преимущественным правом. Если же они не хотят покупать, но и не хотят, чтобы владелец доли её продавал, то по истечении 30 дней с момента их уведомления, его ничто не ограничивает.

Кроме этого для частных домов существует возможность физического выделения доли. Для этого нужно составить проект и провести перепланировку дома, с выделением отдельного входа в часть, принадлежащую собственнику, который хочет её продать.

После завершения перепланировки и её регистрации в местных органах власти, спрашивать согласия остальных владельцев дома при продаже не нужно.

Даже если совладельцы подадут в суд в попытке оспорить законность сделки, сделать это им не удастся, если продавец соблюдал все требования законодательства и определённые в нём сроки.

Документы для сделки, которые нужно подготовить продавцу

При заключении сделки купли-продажи объектов недвижимости продавец должен представить следующий пакет документов:

  • Копию паспорта.
  • Копии уведомлений совладельцев с датой их отправки. Важно доказать почтовым документом, что с этого момента уже прошло 30 дней.
  • Правоустанавливающие документы на долю дома.
  • Кадастровый план земельного участка.
  • Технический паспорт доли дома.
  • Выписку из домовой книги о составе семьи. Этот документ нужен, чтобы подтвердить отсутствие прописанных в нём.
  • Справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Письменное согласие супруга на продажу, если продавец проживает с ним в официальном браке.
  • Разрешение органа опеки, если одним из совладельцев является ребёнок или если его интересы данная сделка затрагивает иным образом.

Важно правильно составить предварительный и основной договоры купли-продажи, избежав двусмысленных трактовок и процессуальных ошибок. Для этого нужно привлечь нотариуса.

Стоимость

Обязательные расходы при заключении сделок купли-продажи включают:

  • Госпошлина за нотариальное заверение договора. Она составляет 0,5% от суммы сделки. Дополнительно придётся оплатить конкретные услуги нотариуса по помощи в составлении договора.
  • Пошлина за регистрацию сделки в Росреестре фиксированная и составляет 2000 рублей.

Помимо обязательных платежей могут возникать дополнительные. Они связаны с проведением межевания при выделении доли участка в отдельный объект собственности, а также оформлением его технического паспорта. Стоимость таких услуг может существенно различаться в зависимости от региона и конкретной фирмы.

Что касается налогов с продажи недвижимости, то он уплачивается только, если в собственности продавца этот дом был менее 5 лет. В таком случае размер налога составит 13%. По истечении пятилетнего срока от уплаты налога продавца освободят.

Источник: https://familegal.ru/nedvizhimost/prodazha-doma-bez-zemli-pod-nim/

Как продать дом без земельного участка инструкция без посредников

Купить дом без земельного участка

Возможно ли продать дом без продажи земельного участка, на котором он находится? В Земельном кодексе Российской Федерации существуют четко установленные правовые нормы отвечающие на этот вопрос.

статьи:

1. Возможно ли продать дом без земли

2. Какие документы понадобятся

3. Инструкция как оформить продажу дома

Возможно ли продать дом без земли

Часто возникает вопрос, можно ли оформить продажу дома без продажи земельного участка, на котором он находится.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью в виде строений, находящихся на земельном участке, осуществляются вместе с земельным участком в случае, когда у здания один владелец.

Правовые нормы, установленные на основании Федерального закона, таковы, что земля и строение на ней связаны воедино.

В понятие недвижимости входит такое имущество, которое напрямую связано с землей. При продаже земли продается и дом.И наоборот – если здание переходит в собственность к другому лицу, та же участь постигает земельный участок под ним.

В тех случаях, когда продается часть здания, одновременно отчуждается пропорциональная ему доля участка земли. При составлении договора на покупку дома, обязательно учитывается земельный вопрос. Если в договоре не прописана передача в собственность земли вместе со строением, он считается недействительным.

В 4 пункте 35-ой статьи кодекса оговариваются исключения из общего правила. То есть, дом и земля становятся не единым целым и не продаются вместе:

  1. если отчуждается часть сооружения, которую нельзя выделить на практике совместно с участком земли;
  2. если земля, на которой находится здание, изъята из оборота.

Какие документы понадобятся для продажи дома

Для оформления продажи дома вместе с землей нужно подготовить следующие документы:

  1. паспорт собственника;
  2. свидетельство на право владения недвижимостью;            
  3. план земельного участка и его технический паспорт;
  4. правоустанавливающие документы;
  5. заявление (адресуется в административный центр);
  6. постановление, выданное администрацией;
  7. юридически оформленный договор на покупку (продажу) строения;
  8. акт приёма-передачи;
  9. свидетельство о регистрации прав покупателей на приобретенный объект недвижимости.

Как оформить продажу дома – пошаговая инструкция без посредников

Сегодня есть много посреднических фирм, которые за весьма приличную плату возьмутся оформить для клиентов продажу либо покупку недвижимого имущества.

Для экономии времени и сил можно воспользоваться услугами одной из них. При  желании можно заняться оформлением сделки самостоятельно.

Для успешного проведения операции рекомендуется действовать в соответствии с несложной инструкцией, состоящей их нескольких последовательных шагов.

Во-первых, нужно выяснить, есть ли в бумагах на дом, оставшихся от предыдущего владельца, также документы на землю. Если вдруг их не обнаруживается, нужно написать в местные административные органы заявление на перевод участка земли в собственность или на получение его в аренду.

Во-вторых, надо получить на земельный участок:

  1. кадастровый план;
  2. технический паспорт;
  3. технические документы;
  4. кадастровый паспорт.

В последней редакции законодательства предусматривается необязательность кадастрового паспорта, если размер участка земли маленький.

В-третьих, следует выяснить, какой размер участка входит в ведение строения. Если площади земли недостаточно для продаваемого здания, понадобится постановление, решающее данный вопрос. Ведь по нормам права собственнику постройки принадлежит как земля под домом, так и участок около него.

В-четвертых, потребуется пригласить специалистов из земельной организации, чтобы:

  1. обозначить границы участка;
  2. составить его план;
  3. выполнить топографическую съемку.

Затем все полученные бумаги нужно подать в центр регистрации земельных участков и получить оттуда на руки выписку из техдокументов.

В-пятых, все перечисленные выше и успешно подготовленные документы подаются в центр регистрации. Оттуда же получается свидетельство на владение недвижимостью.

В-шестых, с помощью грамотного юриста составляется и заверяется у нотариуса договор купли-продажи. Затем оформляется акт приема-передачи недвижимого имущества.

По завершении означенных действий продажу дома и земли как единого целого можно считать успешно завершенной.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/401-kak-prodat-dom-bez-zemelnogo-uchastka.html

Как продать дом без земельного участка. Купля-продажа жилого дома без земли – 10 советов по законному оформлению

Купить дом без земельного участка

Многих интересует, можно ли продать дом без участка, по действующему законодательству? Этот вопрос часто встречается на тематических форумах. Нормативной базой предусмотрена реализация строения и земли как единого целого.

Пакеты документов при этом подготавливаются для каждого из объектов отдельно. В Росреестре не выйдет регистрировать одно без другого.

Но предусмотрены исключения, позволяющие беспрепятственно продать дом даже без участка, сделав все в рамках закона.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Продажа дома без земельного участка по закону

Процесс сделок, связанных с куплей-продажей строений и участков как единого комплекса имущества, регламентирован статьей №35 Земельного Кодекса РФ

Как продать дом без земельного участка – 10 советов как сделать оформление законным

Если вас интересует, можно ли продать дом без земельного участка, при этом сделать все в рамках законодательной базы, вам пригодятся рекомендации специалистов, работающих в сфере недвижимости:

Совет 1. Воспользуйтесь исключениями из статьи 35 ЗК РФ

Пунктом 4 вышеуказанной статьи, позволяет продать дом отдельно от участка, если:

  • Отчуждается только часть здания, и выделить землю, на которой она расположена невозможно.
  • Реализуется дом, расположенный на территории, не находящейся более в кадастровом обороте.

Информацию о возможности применения этих случаев вы сможете узнать, подготавливая документы для продажи дома. Не лишней будет консультация юристов.

Совет 2. Проверьте наличие документов на постройку и участок

Перед тем как продать дом без земли убедитесь, что есть бумаги на постройку и на участок. Их должен был предоставить предыдущий собственник. Если они отсутствуют, обратитесь в соответствующую инстанцию с заявлением об изменении обладателя собственности, или о получении участка в аренду.

Чтобы в дальнейшем проводить сделки с землей, вам необходимо иметь всю техническую документацию на нее. Для небольших территорий кадастровый паспорт можно не оформлять.

Проверьте наличие документов на дом и землю

Совет 3. Выясните, какая территория относится к строению

Продажа дома без земельного участка невозможна, без уточнения всех деталей. В соответствующем органе нужно узнать, какая территория закреплена за постройкой. Когда площади недостаточно для отчуждаемого строения, урегулировать это можно получив соответствующее постановление.

Согласно действующим нормам права, за владельцем постройки закрепляется не только земля под домом, но и прилегающая к нему территория

Совет 4. Пригласите специалистов по земельным вопросам

Обратившись в соответствующую организацию, вы сможете воспользоваться следующими услугами:

  • Обозначение границ участка.
  • Составление плана земли.
  • Проведение топографической съемки.

Все это необходимо для постановки надела на учет в центре регистрации земельных участков. Также этот пакет бумаг пригодится при получении выписки из технической документации.

Совет 5. Переуступите право аренды участка

Еще один вариант, при котором можно продать дом без земли – когда участок арендован. Если строение находится в собственности, а территория нет, к купчей прилагается специальный документ. В нем отмечается передача прав новому арендатору. Данный факт регистрируется в Росреестре.

Убедитесь в том, что ваш договор об аренде еще действителен, и по нему отсутствуют задолженности.

Оформите переуступку права аренды земли

При регистрации документов, подтверждающих переуступку права аренды, отправляется уведомление в муниципальные органы, о произошедших изменениях

Совет 6. Как продать дом без участка, когда здание в собственности, а земля в пользовании

Нередко происходит продажа домов без участка, если хозяин постройки владеет землей по договору о бессрочном пользовании. Тогда территория не является собственностью продавца. Она только предоставляется ему для определенных нужд. В этом случае, при подписании купчей, в ней указываются:

  • Размеры территории.
  • Реквизиты документа, на основании которого осуществлялось пользование участком.

Совет 7. Как продать дом, если он в собственности, а на землю документов нет

Если дом числится вашей собственностью, но у вас нет никаких документов на землю, продать вы его не сможете! Ни один нотариус не возьмется за оформление такой сделки. Чтобы исправить ситуацию, вам понадобится узаконить землю под домом, для этого ее нужно:

  • Выкупить.
  • Приватизировать.
  • Арендовать.

Обращаясь за профессиональной помощью при продаже дома без участка, вы сможете избежать большинства неприятных сюрпризов. В соответствии с землеустроительным законодательством, каждое здание в обязательном порядке должно быть закреплено за участком.

Оформите землю на себя, если не сделали этого ранее

Совет 8. Как продать постройку, оставив себе часть территории

Продажа жилого дома без земельного участка или его части возможна только после официального размежевания. После этого на учет становятся уже два объекта, один из которых будет с домом. Каждому из владельцев будут выданы отдельные Свидетельства о регистрации прав собственности на землю.

Для различных областей и территорий предусмотрены свои нормативы земли. Местная власть может прописывать как минимальные, так и максимальные размеры отчуждаемых участков

Совет 9. Как продать жилой дом, если земля находится в долевой собственности

Сделки, связанные с долевой собственностью и ее отчуждением сторонним лицам оформляются в нотариальных конторах. Простая письменная форма предусмотрена только для сделок между обладателями долей.

Реализовать свою часть в доме можно только с отчуждением соответствующего участка территории. В некоторых случаях сначала делают дарение микрочасти, после чего вступает в силу приоритетное право.

Продайте микро долю в доме, чтобы вступило в действие преимущественное право

Совет 10. Как продать дом, если у постройки и земли разные владельцы

Все договора по отчуждению должны оформляться в соответствии с законом. Ситуация усложняется, когда дом и земля изначально записаны на разных собственников.

Нужен агент
по недвижимости?

При таких условиях купля-продажа жилого дома без земельного участка может быть оформлена только после того, как владелец сооружения выкупит или оформит в аренду землю под постройкой, или наоборот.

Оформите документы на строение и участок на себя, чтобы беспрепятственно продать дом

Узнать больше о том, какие тонкости может содержать каждая сделка по купле-продаже дома вы сможете у специалистов агентства недвижимости «Колизей». Обращайтесь, мы подробно ответим на каждый из ваших вопросов!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/prodazha-domov/10-sovetov-kak-zakonno-oformit-prodazhu-doma-bez-zemelnogo-uchastka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.