Проблемы капитального ремонта многоквартирных домов

Содержание

Подводные камни капремонта в многоквартирном доме

Проблемы капитального ремонта многоквартирных домов

Размер взносов, порядок их сбора и расходования определяется, в первую очередь, Жилищным кодексом. Моменты, связанные с проведением капремонта были внесены в него ФЗ-271 от 25 декабря 2012 года, в котором содержался ряд поправок.

Оплата капитального ремонта и создание накапливающих средства фондов описывается в гл. 15 разд. 9 ЖК РФ. Кроме этого, отдельные касающиеся капремонта правила и положения приводятся в статьях ГК РФ и ГрК РФ.

В 2013 году взносы в фонд капитального ремонта стали отдельной строчкой в квитанциях.

Если раньше финансировать реконструкцию жилищного фонда должны были коммунальные организации, то с этого момента данное обязательство было переложено на собственников квартир.

Освободившиеся средства, выделявшиеся на ЖКХ, после этого стали направляться на расселение аварийного жилья. В каждом субъекте реализуется своя программа капремонта многоэтажек, и контролем ее занимается региональное подразделение фонда.

Статья 169 ЖК РФ и введенные законом нормативы обязывают собственников помещений каждый месяц производить оплату в фонд капитального ремонта. Решением собственников квартир величина этого взноса может быть увеличена.

При этом существует минимальный лимит суммы, ниже которого оплата опускаться не должна.

Если накапливаются средства выше этого установленного лимита, то собственники помещений могут сами определять направления их расходования.

Где накапливаются средства, вносящиеся в качестве оплаты капитального ремонта

Статья 170 ЖК РФ определяет два способа накопления денежных средств:

  • счет регионального оператора;
  • отдельный специальный счет для своего дома.

Зачисление средств на выбранный счет производится автоматически. В каждом регионе есть свой оператор, который занимается накоплением и распределением средств на капитальный ремонт. Он же разрабатывает программу ремонтных работ на многие годы вперед. Очередность попадания домов в неё зависит от их текущего технического состояния.

Альтернативой региональному фонду капитального ремонта для жильцов будет оплата с зачислением средств на спецсчет.

Конкретный вариант жильцы выбирают на общедомовом собрании с необходимым документальным подтверждением такого решения. Утвердить нужно не только место хранения собираемых средств, но и размер взносов.

Для принятия решения требуется не меньше 2/3 всех собственников помещений. Это правило закрепляется в пункте 1.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ.

Если оплата собственниками жилья капитального ремонта осуществляется с зачислением средств на счет регионального оператора, то многоэтажка должна быть внесена в разработанную на местном уровне программу проведения ремонтных работ. Информацию об этом можно уточнить на сайте регионального оператора.

Если жильцы решают производить оплату капитального ремонта на специальный счет МКД, то его можно открыть:

  • на управляющую организацию;
  • на ТСЖ;
  • на ЖК, ЖСК или иное кооперативное объединение;
  • на регионального оператора капремонта.

Владельцы квартир сами выбирают банковскую организацию для открытия счета. К использующимся для решения данной задачи банкам предъявляется строгое требование относительно величины их уставного капитала – он должен составлять не менее 20 млрд. рублей. Если жильцы не проявляют инициативы по открытию специального счета, то они автоматически начинают вносить плату на счет местного оператора.

Собственники жилья получают ряд преимуществ при оплате капитального ремонта на спецсчет:

  • накапливаемые средства приносят пусть небольшие, но дивиденды. Они позволяют частично сглаживать потери от инфляции. Обслуживание счета стоит примерно 5 000 рублей, при этом годовая процентная ставка по хранящейся сумме составляет 0,2-3,5 процента;
  • сведения о спецсчете МКД остаются прозрачными и доступными для всех. Это условие прописано в части 7 статьи 177 ЖК РФ;
  • средствами со специального счета жильцы распоряжаются самостоятельно. Они могут потратить их на необходимые работы тогда, когда захотят. При оплате собственниками жилья капитального ремонта в общий котел регионального фонда ремонтные работы проводятся по графику, утверждаемому на уровне субъекта федерации;
  • региональный оператор не может оплатить авансовые счета подрядчикам, если они превышают 30% от общей суммы в смете ремонтно-строительных работ. Это правило из части 3 статьи 190 ЖК РФ. При хранении средств на специальном счете у владельцев помещений нет никаких ограничений по заключению контрактов.

Спецсчета так же хорошо защищены от несанкционированных действий, как и стандартные счета. Это сводит к минимуму риски по размещению средств вне региональных фондов.

Расходование средств строго контролирует, в том числе, и банк, поэтому нецелевые и незаконные операции с ними исключены. В то же время работа со спецсчетом требует определенных усилий от жильцов или УК.

Им нужно открывать его, содержать и постоянно контролировать.

На что можно расходовать средства, выделенные на капремонт

В капитальный ремонт многоэтажек включается большой список работ. Собираемые на него средства можно потратить следующим образом:

  • привести в порядок фасад (утеплить, заделать трещины, зашпаклевать, покрасить и отделать);
  • отремонтировать подвал (заделать щели, отремонтировать технологические сети, обновить теплоизоляцию и так далее);
  • восстановить и укрепить фундамент;
  • устранить протекание кровли и выполнить прочие операции по ее обслуживанию;
  • поменять общедомовые счетчики;
  • отремонтировать и заменить лифты;
  • отремонтировать и обслужить инженерные сети.

Владельцы помещений и управляющие организации могут контролировать проведение работ. В том числе, они отбирают подрядную организацию, контролируют составление сметы и отслеживают сроки выполнения ремонта.

Граждане, производящие оплату услуг ЖКХ и взносов в фонд капитального ремонта, не всегда проявляют инициативу в части выбора подрядчика и других вопросах. В таком случае ремонтно-строительную компанию им назначат в местной администрации.

Отметим несколько важных моментов, связанных с проведением капремонта:

  • работы могут проводиться в любом сезоне, хотя для большинства мероприятий выбирается теплый период года. Если возникает чрезвычайная ситуация, то ремонт осуществляется в экстренном порядке;
  • фонд разрабатывает план мероприятий по капремонту, который рассчитывается, как минимум, на год;
  • перед проведением запланированных мероприятий готовится смета с использованием актуальных расценок;
  • оставшиеся в фонде деньги перечисляются в счет последующих периодов.

Почему жильцы не делают взносов на капитальный ремонт

Собственники квартир и нежилых помещений в многоэтажке иногда задаются вопросами о том, как им снять с себя регулярные расходы на капремонт.

Ситуация с собираемостью взносов постепенно улучшается, но иногда возникают проблемы.

Не все владельцы понимают, что их взносы, в конечном счете, идут на улучшение условий проживания, пусть и не всегда это происходит сразу. Основных причин неоплаты три.

1. Нет строго прописанных сроков проведения капитального ремонта в конкретном доме. В таком случае у людей появляются сомнения в целесообразности программы и в том, что их средства будут потрачены на заявленные цели.

2. Часть общих помещений (подвалы, холлы, технические площади и так далее) принадлежит местной администрации, но ремонтируется за счет жильцов как общедомовая собственность. При этом региональные власти сдают такие помещения в аренду частному бизнесу и сторонним компаниям.

3. Нередко владельцы квартир не заинтересованы в том, чтобы за их счет ремонтировалось отдельное общее имущество. К примеру, так бывает с жильцами первых этажей, которых не интересует состояние лифтового оборудования.

Отдельные категории граждан получают льготы по оплате капремонта. Это касается пенсионеров, инвалидов и ветеранов труда.

Неуплата взносов на капитальный ремонт и ее последствия

Платежи за капремонт являются обязательными для собственников помещений, поэтому их игнорирование чревато негативными последствиями. При небольшой просрочке в соответствии с частью 14.1 статьи 155 ЖК РФ на неплательщиков накладывается штраф. Он составляет 0,0033 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый просроченный день.

В более серьезных случаях владельцу жилья поступает иск. Процесс он как нарушитель проиграет, поэтому кроме самой задолженности и пени будет оплачивать еще и судебные издержки.

Капремонт – это часть коммунальных платежей, поэтому на должников можно воздействовать разными способами:

– запретить им выезжать из страны;

– арестовать имущество;

– конфисковать имущество.

До таких крайних мер доходит нечасто. Обычно управляющие компании и региональные фонды решают вопросы с помощью напоминаний.

В некоторых случаях собственники все же могут не вносить оплату в фонд капитального ремонта. Это возможно только при условии, что необходимые работы все равно выполняются, а деньги поступают из других источников. Рассмотрим три возможные ситуации.

1. Платят квартиросъемщики. При сдаче жилья в аренду с заключением официального договора в нем можно прописать, что оплату капитального ремонта МКД производят арендаторы.

2. Самостоятельный ремонт. Если жильцы способны сами организовать проведение необходимых ремонтных работ, то при правильном оформлении процесса часть расходов на капремонт с них снимается. Однако нужно помнить, что им самим придется потратиться на инструменты и материалы.

3. Размещение рекламы на доме. Если на фасаде дома поместить платную рекламу, то средства от нее можно направить на счет в качестве взносов на капитальный ремонт.

Еще больше материалов по капитальному ремонту https://www.gkh.ru/rubric/2456-kapremont

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59ce088d9b403c8aa4ae8005/podvodnye-kamni-kapremonta-v-mnogokvartirnom-dome-5b489f719084f600b18e235a

Капитальный ремонт жилых домов: проблемы и решения

Проблемы капитального ремонта многоквартирных домов

В понедельник, 29 января, в эфире сетевого вещания «Вечерней Москвы» прошел круглый стол на тему: «Капитальный ремонт жилых домов – проблемы и решения».

Гости обсудили стоит ли выбирать специальный счет для накопления средств для проведения капремонта, либо лучше ограничиться «общим котлом» для накопления, а также – проблему нехватки кадров и необходимость получения образования собственнику жилья.

Председатель комиссии Общественной палаты Москвы по ЖКХ, капитальному ремонту и вопросам местного самоуправления Александр Козлов напомнил принцип накопления:

– Мы, как собственники квартир, вправе принять решение о том, какой из способов накопления средств лучше выбрать, – пояснил Козлов. – Мы либо перенаправляем деньги в «общий котел» Фонда капитального ремонта, либо копим денежные средства на специальном счете.

Опять же, мы имеем право выбрать – доверяем ли мы своему ТСЖ или ЖМК, или управляющей компании хранить эти деньги на спесчете, или опять же доверяем его Фонду капремонта. Такие решения сейчас принимаются на общем собрании жителей дома.

Раньше необходимо было собрать две трети жильцов – что практически невозможным делало выбор спецсчета, потому что собрать такое количество жильцов сложно. Затем законодатель немного упростил эту процедуру: надо проводить общее собрание собственников.

Кворум по большинству вопросов – это 50 процентов собственников квартир плюс 1 голос.

Как правило, добавил Козлов, спецсчет выбирают те собственники, у которых в доме есть ЖСК или ТСЖ. То есть, они привыкли самостоятельно управлять домом и принимать решения. Таких в Москве – плюс-минус 10 процентов. Помочь с организацией накопления средств на спецсчет могут и современные управляющие компании.

– Я хочу подчеркнуть, что каждая копейка, предусмотренная на капремонт, носит целевой характер, потратить ее на какие-то другие цели – невозможно, – пояснил председатель комиссии Общественной палаты Москвы по ЖКХ, капремонту и вопросам местного самоуправления.

Тем не менее, есть и минусы в механизме накопления на спецсчет. Если ремонтные работы пройдут в ближайшие сроки, то велика вероятность, что жильцы попросту не успеют накопить необходимую сумму.

Тогда лучше выбрать «общий котел», считает координатор Центра мониторинга благоустройства городской среды Общероссийского народного фронта Павел Жбанов.

Кроме того, подчеркнул Жбанов, существует проблема и в квалификации жителей – ведь специалисты высокого класса по строительным работам не проживают в каждом доме. Как же быть, когда приходится принимать работу, выполненную подрядчиком?

– Вот случай из другого города России, – приводит пример Жбанов. – Жители решили побыстрее отремонтировать кровлю – за год. И приняли решение накапливать по 27 рублей взносов на капремонт на спецсчете. Наняли подрядчика, который выполнил работу.

Жители провели приемку. С первыми дождями крыша, естественно, протекла. Мы разговаривали с жильцами этого многоквартирного дома и они жаловались, что не являются специалистами. И вот тут кроется проблема.

Если жители решают накапливать деньги на спецсчет, они становятся не только заказчиками ремонтных работ, но и техническими заказчиками: формируют техзадание, нанимают подрядчика и сами принимают работы! А квалификация жителей, даже очень инициативных, не всегда позволяет провести «строительный контроль», если пользоваться профессиональным языком.

В Москве капремонт проведен уже в 4 тысячах домов.

– Среди этих домов есть как положительные, так и отрицательные примеры, – подчеркнул Жбанов.

КОММЕНТАРИЙ

Антон Кулешов, начальник Управления по формированию программы Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы:

В Москве региональная программа капремонта была утверждена в конце 2014 года. С середины 2015 года у горожан появилась обязанность уплаты взноса за капремонт. В середине прошлого года взнос был проиндексирован и составил 17 рублей за квадратный метр.

Изначально в программу капремонта были включены все дома, которые есть в городе – это 32 609 домов. Исключили из программы аварийные, подлежащие реконструкции, сносу либо те дома, которые не подходят под определение многоквартирного дома.

В этих 32 тысячах домов планировалось заменить 112 тысяч лифтов, 409 тысяч инженерных систем и конструктивных элементов. В августе прошлого года была принята программа реновации.

И это скорректировало численность домов, которые из программы капремонта перешли в программу реновации – таких 5108 домов. Соответственно, программа капремонта была скорректирована, количество домов сократилось.

Сейчас региональной программой предусматривается ремонт 27749 домов, сохранилось количество лифтов, подлежащих замене – 112 тысяч и предполагается замена 350 тысяч инженерных систем либо ремонт конструктивных элементов.

Источник: https://fond.mos.ru/presscenter/media-about-the-fund/detail/7115563.html

Капремонт: проблемы и пути их решения

Проблемы капитального ремонта многоквартирных домов

Зачастую после окончания капремонта у собственников возникают логичные вопросы: а что конкретно было сделано и почему стало хуже? Что делать, если в результате капитального ремонта начали течь трубы или появилась плесень?

Говорят, что нет ничего хуже ремонта в квартире, ведь его невозможно закончить, а можно только прекратить. Это не так, ведь существует капремонт дома. И жильцам многоэтажек приходится несладко, когда начинают срезать зимой трубы, менять в рабочее время стояки и убирают на несколько недель мусоропровод.

Много проблем возникает не только на этапе определения фонда, куда будут ежемесячно на специальный счет отчисляться деньги, но и при проведении самого капремонта.

Связано это с некачественным выполнением своих обязательств со стороны государства (региональных органов власти и/или операторов с подрядчиками).

Минимизировать спорные ситуации помогает Закон №498-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации” от 28.12.2016г., в котором регулируются некоторые вопросы капремонтов общего имущества.

Нововведения в ЖК РФ по капремонту

Закон был подписан Президентом РФ и предназначен для регулирования интересов граждан, декларируя их права, а также обязанности, касающиеся сбора средств в фонд капремонта. Основные вопросы, которые затрагиваются документом, можно сгруппировать таким образом:

  • на собраниях собственников многоквартирных домов жильцы могут большинством выбирать способ накопления фонда на капремонт, а также конкретное лицо, на которого будет оформляться соответствующий спецсчет. Подобные платежи являются обязательными, а их размер определяется на усмотрение региональных властей (например, в Москве самый большой размер отчислений – 17 руб. за м2, а в Санкт-Петербурге – самый маленький – 3-4 руб. за м2). Допускается оплата таких платежей как на счета краевых региональных операторов Фонда, так и на определенный спецсчет конкретного дома, открытый на уполномоченного собранием гражданина. Изменить способ накопления этого фонда можно в любой момент, собрав более половины подписей всех собственников;
  • также на собраниях собственников определяется и утверждается максимальная стоимость работ с услугами по капремонту и уполномоченное лицо, которое будет принимать соответствующие работы (подпишет акт приемки);
  • расширяется список работ, которые могут быть включены в капитальный ремонт. То есть, к латанию кровли, замене коммуникаций, а также окон в подъездах и так далее, могут добавить работы по установке на дом систем автоматизированного учета потребленных коммунальных ресурсов;
  • расположенные на первых этажах нежилые помещения (кафе, аптеки, парикмахерские и подобные) также должные оплачивать капремонт либо одноразово за весь будущий год, либо равными частями помесячно;
  • по неуплате взносов на капремонт определены два момента. Первый – рычаг давления на неплательщиков передан в руки управляющих компаний, которые по письменному извещению от регионального оператора (а тот, в свою очередь, от Госжилинспекции) непосредственно воздействуют на должника. Второй – при смене собственника, такие долги наследует новый хозяин помещения (если вопрос не был решен с продавцом жилья до заключения сделки). В этом случае исключение составляют только долги на капремонт, которые остаются в наследство от собственника муниципальной (государственной) квартиры;
  • дополнился список вне очередников при формировании краткосрочных планов по осуществлению капремонта. Сюда вошли многоквартирные дома, которые пострадали от аварий либо чрезвычайных ситуаций;
  • узаконена возможность перенесения сроков оказания услуг по капремонту (изменяя всю программу) при невозможности попасть в определенные помещения дома, что препятствует ремонту.

Таким образом, в этом Законе были зафиксированы возможные пути решения многих проблем, возникающих при капремонте.

Так как внимание Президента РФ осветило конфликтные ситуации данного вопроса, имела место проверка Генпрокуратуры, которая выявила более 9 тысяч нарушений законодательства, возбудила более 60 уголовных дел, привлекла к ответственности около 1,5 тыс. чиновников и юридических лиц.

Основные проблемы

Жильцы многоквартирных домов, которые дождались своей очереди на капремонт, сталкиваются со множеством серьезных проблем и конфликтных ситуаций. Часто подобное происходит еще до прихода очереди, что связано с переносом сроков.

Борьба с должниками

Зачастую причины затягивания и переноса сроков по капитальному ремонту дома связаны со злостными неплательщиками целевых отчислений.

Такими собственниками, как правило, являются хозяева инвестиционной недвижимости (то есть те, которые вложениями в квартиры спасают свои денежные накопления), а также асоциальные собственники (алкоголики, наркоманы и так далее), зачастую не имеющие доходов.

Согласно новому законодательству, механизм борьбы с должниками – физическими лицами ужесточен. Так, при наличии задолженности, Госжилинспекция направляет письмо региональному оператору, а тот – управляющей компании.

Если в течение 60 дней у последней не получается убедить неплательщика погасить долг, то она вправе инициировать общие собрания жильцов, на которых будет приниматься решение о мерах погашения задолженности вплоть до суда и выселения.

Стоит отметить, что 3-х летняя практика (с 2014 года, когда были введены обязательные отчисления жильцов многоквартирных домов на капремонт) показала, что должниками являются не собственники приватизированного жилья, а муниципалитеты. Но и к ним будут применены более жесткие взыскательные меры на уровне региональных органов власти.

Перенос сроков капремонта

Часто приходится сталкиваться с переносами сроков капремонта без видимой на то причины. Местные чиновники при этом ссылаются на разрешенные Жилищным Кодексом ежегодные актуализации региональных программ капремонтов, которые осуществляются без уведомления и согласия собственников квартир.

В основном этот процесс связывают со стремлением госслужащих собрать больше денег в соответствующий фонд для удобства коррупционных схем. Поэтому, если, согласно обновленной Законодательной базе, причины перенося сроков не оправдывают такого действия, необходимо обращаться в соответствующие органы.

Имеют место случаи планирования всех работ, связанных с капремонтом, в одной краткосрочной трехлетке (например – 2018-2020гг), а в действительности – госслужащие растягивают каждый вид работ на трехлетку (получается примерно до 2040г).

Причиной этого считают возможное падение поступлений в Фонд на капремонт со стороны тех жильцов, чей дом уже отремонтировали.

Насколько такая процедура соответствует законодательным нормам в конкретном регионе, может подсказать юрист, как и меры противодействия в возникшей ситуации.

Неудовлетворительное качество ремонта

Наиболее распространенная проблема капитальных ремонтов в домах – неудовлетворительное их качество и вред личному имуществу владельцев квартир: залив жилья, подтеки отделки, лужи на крыше, не полная замена газовых либо других труб и подобные жалобы.

На самом деле, на сегодня нет четких нормативов и стандартов, регламентирующих работы, относящиеся к капитальному либо текущему ремонту. Минстрой только готовит конкретный документ.

А это понятие является определяющим при разграничении ответственности между региональным оператором, отвечающим за капитальные ремонты, и управляющей компанией, обязанной проводить текущие.

На данный момент в капремонт включены работы по замене (восстановлению) строительной конструкции, инженерных коммуникаций либо их элементов, а все остальное – это текущий ремонт. Поэтому, ремонт и утепление фасадов, кровли, подвалов и коммуникаций обязаны проводить региональные операторы (выбранные ими подрядчики), а ремонтировать подъезд и подобные работы – управляющие компании.

В такой ситуации следует уточнить, какие именно работы планируются и контролировать именно их качество. Для этого по окончании капремонта предусмотрено создание специальных комиссий, которые представлены:

  • управлением капремонта;
  • департаментом городских хозяйств;
  • региональным департаментом ЖКХ;
  • региональным Фондом содействия реформированию ЖКХ;
  • городским жилищным фондом;
  • Региональным центром общественного контроля в сфере ЖКХ;
  • управляющей компанией МКД;
  • конкретной подрядной организацией;
  • собственниками жилья конкретного МКД.

Все члены комиссии должны подписать акт приемки выполненных работ. А при выявлении нарушений, составляют дефектную ведомость со сроками их устранения.

«Подрядчик обязан предоставить пятилетнюю гарантию на свои работы, которую ежегодно проверяет специально созданная Фондом комиссия. Если в ходе этих проверок выявляются дефекты, то подрядчику выписывается предписание на их устранение со сроками.

Поэтому, для контроля качества капремонта, жильцы могут затребовать у управляющей компании дефектную ведомость по дому, а также смету с актом выполненных работ к ней и сравнить с фактическим результатом.

Если не пройден акт приемки, подрядчик не получит оплату от Регионального Фонда содействия капремонту» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Нередко низкое качество ремонта вызвано тем, что из-за отсутствия компаний, которые допускаются к участию в конкурсах на проведение капремонтов, на одно юридическое лицо возлагается большой объем работ.

Так как отремонтировать в срок взятое на себя количество домов невозможно, то эта компания вынуждена прибегать к услугам субподрядчиков, что приводит к уменьшению суммы на ремонт и, соответственно, экономии на стройматериалах и квалификации непосредственно работников.

Несоблюдение сроков по ремонту

Еще одной проблемой при капремонте МКД является затягивание его выполнения. Причинами этого чаще всего выступают:

  • нехватка материального ресурса, который возникает в процессе ремонта. То есть, при установленных региональными властями минимальных взносах на капремонт (за квадратный метр), реальный объем работ значительно превышает собранную сумму. Это влечет остановку работ, что является нарушением законодательства;
  • ееполный допуск рабочих подрядчика к помещениям, задействованным в ходе капремонта. Например, при замене стояков не во все квартиры добровольно пускают строителей сознательно либо по причине отсутствия хозяев. В этой ситуации получить допуск можно исключительно через суд, но подрядчик с этим связываться не желает. В этом случае либо региональные власти на своем уровне определяют административную ответственность для таких несознательных жильцов, либо владельцы квартир на собрании разбираются в своем кругу самостоятельно.

Подобные казусы зачастую связаны с несовершенством законодательства и требуют устранения на региональном уровне.

Дефицит квалифицированных специалистов

Распространенной отговоркой на претензии жильцов к капремонту является отсутствие квалифицированных специалистов. Тут следует уточнить:

  • Если речь идет о квалификации рабочих строительных специальностей, то возникают вопросы к подрядчику и региональному оператору: как компания с такой кадровой проблемой была допущена к участию в государственных аукционах по программе капремонтов. Хотя стоит отметить определенную специфику проведения ремонта/строительства в присутствии жильцов, на что пойдет не каждый специалист;
  • При отсутствии квалифицированных кадров непосредственно в Фонде, должны возникнуть вопросы к региональному оператору либо контролирующему его органу, учитывая среднюю заработную плату таких специалистов (около 60 тыс.руб.).

В любом из приведенных случаев, отсутствие специалистов является лишь отговоркой.

Недостаточно средств: почему мало денег

Достаточно часто отсутствие либо низкое качество капремонта объясняют дефицитом денежных средств. Но согласно статистике, в начале 2017г. плановая собираемость (средняя) по регионам составляет 80%, а в некоторых субъектах РФ достигает 85%.

При этом, собственники приватизированного жилья оплачивают взносы в полном объеме, а показатель занижают долги муниципалитетов. Но и эти средства во многих областях осваиваются лишь на 50%.

Поэтому подобная причина кроется в другом, и, возможно, нужна проверка на предмет нарушений законодательства.

Нарушение законов и должностные преступления

Как видно, на всех уровнях выполнения программы по капремонту МКД возникают проблемы и трудности. Некоторые их них связаны с несовершенством законодательной базы, которая не учла всех нюансов.

Но большинство претензий имеет под собой основу нарушения прав граждан на проживание в безопасных и благоприятных условиях, которое возникает при злоупотреблении сластью, незаконной растрате финансов и несоблюдении установленных сроков.

А это уже должностные преступления, которые выявляются и наказываются согласно Закону.

Источник: https://move.ru/articles/kapremont_problemy_i_puti_ih_resheniya/

Тот, кто хотя бы раз в жизни занимался ремонтом, знает: закончить его нельзя, можно только остановить. Но это в своей квартире, когда сами решаете, достаточно ли уже улучшать свое жилье.

https://www.youtube.com/watch?v=QVuRtNTthIQ\u0026t=198s

Когда же на капремонт становится весь многоквартирный дом, бал часто правит подрядчик. Да ладно бы один. А то появится второй и даже третий… А вы все это время живете без горячей, а то и холодной воды – меняют трубы, ходите на девятый этаж пешком – старый лифт разобрали, а новый еще не смонтировали…

Как не оказаться в такой ситуации? Об этом на “Деловом завтраке” в “РГ” рассказал генеральный директор Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Москвы Артур Кескинов.

Надеюсь, его советы помогут нашим читателям побыстрее увидеть результат, ради которого, собственно, и затевается капремонт – дом как новенький.

1. Совет первый – включаться в капремонт, не когда он завершается, а сразу, как только дом включили в план. Выбрать на собрании человека или группу жильцов, которые смогут принимать решения от всего дома. Относиться к этому выбору не стоит формально, так как в полномочия этих людей войдет не только контроль за работами, но и, например, выбор отделочных материалов для подъезда.
В 2020 году при капремонте домов планируется заменить 15 тысяч лифтов

Второе – принимать самое активное участие в формировании перечня работ, которые будут проведены.

В региональной программе может быть записан один срок для ремонта инженерных систем, другой – для замены лифта, починки крыши и так далее. Но никто лучше самих жителей не знает самые неотложные для дома проблемы. Их нужно показать.

И в первую очередь самим для себя решить: хотели бы вы выполнить все эти работы сразу или сначала одни, а через какое-то время другие? В Фонде капремонта не просто прислушиваются к мнению москвичей. Артур Кескинов подчеркивает: жители – ключевой участник всех работ, без их участия капремонт просто не состоится.

Все документы – от актов открытия до приемки и оплаты работ – подписываются с участием уполномоченного собственника. И только после этого подрядчик получает деньги за сделанное.

2. Во время капремонта приводится в порядок вся инженерная начинка дома – системы холодного и горячего водоснабжения, отопления, ремонтируются подвалы, крыши, фасады домов, меняются лифты… Но все это – до двери квартиры. В квартиру ремонтники заходят только для того, чтобы установить новые стояки теплоснабжения.

Вы сделали в квартире евроремонт и опасаетесь, что рабочие продолбят стены и уйдут. По правилам все дыры должны быть заделаны: белый потолок на месте отверстия снова должен стать белым, а если он был оклеен обоями в горошек, его обязаны оклеить в горошек.

Это делается в рамках так называемого восстановительного ремонта. Причем абсолютно бесплатно: за капремонт москвичи платят одновременно с квартплатой и коммуналкой по единому платежному документу.

“Необходимо знать: если кто-то за что-то пытается взять с вас дополнительную плату – это мошенники, сразу сообщайте нам и обращайтесь в полицию”, – прямо говорит Артур Кескинов.

Необходимо знать: если кто-то в ходе капремонта дома пытается взять с вас дополнительную плату – это мошенники, и нужно сразу сообщать об этом и обращаться в полицию

3. Но если вы не пустите ремонтников в квартиру, то, когда в стояке лопнет старая труба, ремонт в залитых квартирах будете делать за свой счет.

4. В Москве нет лифтов, которые работают дольше установленного срока эксплуатации. Их меняют в плановом порядке. Каждый четвертый лифт в городе сейчас новый. Все соответствуют московскому стандарту, в основе которого – комфорт и безопасность.

Это включает плавность хода, точность остановки, обязательно наличие фотобарьера, который не дает дверям закрыться, если кто-то заходит, освещенность… Для людей с ограниченными возможностями звуковое оповещение, надписи на кнопках продублированы шрифтом Брайля, в кабинах поручни. Замену лифта должны согласовать с жителями.

Если лифтов в подъезде несколько, то лучше проследить, чтобы отключали их по очереди. Если единственный, то, как правило, для замены выбирают лето, когда большинство жителей в отпусках.

В столице проверят дома, которые копят на капремонт с помощью спецсчета

5. С прошлого года в столице в программу капремонта включен ремонт подъездов. В ходе его устанавливаются современные окна и двери в подъездах и холлах, меняются напольная плитка, перила.

По техническим требованиям к материалам, например, для пола на первых этажах предусмотрена плитка толщиной 12 миллиметров, для остальных этажей – 8 миллиметров. Зато разновидностей плитки более 40. То же самое с входными дверями и красками. Это дает возможность жителям выбрать то, что им нравится, – цвет, рисунок.

Речи ни о какой доплате быть не может, подчеркнул Кескинов.

28 тысяч домов включено в Москве в городскую программу капитального ремонта. За пять лет отремонтировано из них 8 тысяч домов

6. Для ремонта фасада каждого дома разрабатывается индивидуальная проектная документация. Например, в домах из силикатного кирпича восстанавливаются балконы, устанавливаются экраны, меняются ограждения, гидроизоляция.

Сам кирпич отмывают и покрывают водоотталкивающим составом.

Для панельных домов, отделанных мелкоразмерной плиткой, применяется новая технология – полимерцементные составы, которые восстанавливают свойства внешних панелей, что позволяет изменить не только внешний вид дома, но и создать новый защитный слой.
Новые законы снизили цену капремонта, жилья и налоги

7. В отличие от других регионов страны, в которых жители домов-памятников за капремонт платят дороже, у москвичей взнос одинаковый со всеми другими горожанами. Сейчас он составляет 18 руб. 86 копеек за квадратный метр.

Но ремонт дома, относящегося к историческому наследию города, обходится, конечно же, намного дороже обычного, рядового. Поэтому за счет взносов москвичей проводится только ремонт систем, включенных в программу капремонта.

А вот сами работы по реставрации этих домов осуществляются за счет бюджета города. Работы по новому порядку начинаются с 2020 года.

8. Жители каждого десятого дома в столице копят деньги на капремонт не в общем котле, на счету регионального оператора, а на своем спецсчете. Городские власти такой подход всячески поддерживают.

“Это значит, что люди поняли, что они действительно собственники и готовы взять на себя ответственность за свой дом”. Поэтому схему перехода на специальный счет от регионального оператора в Москве даже упростили.

Федеральной нормой предусмотрен в качестве переходного периода год, а в Москве все происходит в течение трех месяцев.

Справка “РГ”

Пожаловаться можно по телефону оперативной диспетчерской службы Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города: +7 (495) 695-64-20. Или обратиться в электронную приемную.

Телефон городской комиссии по обеспечению общественного контроля за реализацией региональной программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов на территории Москвы:+7 (495) 223-48-30.

Источник: https://rg.ru/2020/03/12/reg-cfo/rg-sovety-kak-spravitsia-s-kapremontom-mnogokvartirnogo-doma.html

Эксперты назвали 5 проблем реализации программы капремонта в России :: Жилье :: РБК Недвижимость

Проблемы капитального ремонта многоквартирных домов

Организация и проведение торгов, контроль и отсутствие активности со стороны собственников жилья — среди основных проблем программы капремонта в регионах России

Александр Рюмин/ТАСС

Система капремонта многоквартирных домов действует в России шесть лет. В некоторых регионах эта система до конца еще не отлажена, а собственники квартир часто жалуются на качество исполнения.

Какие проблемы возникают по региональным программам капремонта, как бизнесу и коммунальщикам проводить торги, а собственникам жилья контролировать результаты — об этом шла речь на специальной конференции, которая прошла в середине августа в Сочи.

На этой конференции собрались представители региональных операторов из фондов по капремонту из 40 субъектов, представители Минстроя России, ФАС и региональных властей. «РБК-Недвижимость» поговорила с участниками конференции, чтобы узнать о текущих проблемах региональных программ капитального ремонта.

Проблема № 1: отсутствие планирования в регионах

Одним из важных этапов капремонта является создание краткосрочной (годовой) программы в регионах. На этом этапе необходимо взаимодействие всех его участников: муниципалитетов, управляющих компаний и региональных операторов фонда капремонта.

Не во всех регионах процесс отлажен, отмечает заместитель исполнительного директора Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов Павел Сысоев.

В идеальном варианте планы по ремонту домов должны формироваться за год до начала его реализации, чтобы программы и сроки выполнения не срывались, рекомендует Сысоев.

Однако часто в планы вносится множество изменений, дома включаются в программу или исключаются из нее, в результате региональные фонды капремонта не могут своевременно и в полном объеме выполнить работы в срок.

Проблема № 2: неправильная организация капремонта

Собственники многоквартирного дома должны получить соответствующие уведомления, согласиться с планом или внести в него корректировки, согласовать их с оператором и провести общее собрание собственников. Только после этого оператор программы может приступить к организации капремонта — провести конкурсы на проектирование, выбрать подрядчиков, сделать закупки и т. д.

«Здесь нередко возникают злоупотребления в плане неправильной организации работ, когда уже поджимают сроки. Например, проводятся объединенные торги, когда проектные работы совмещаются со стройкой. Это часто встречается в Москве», — отметил Сысоев.

По его словам, такие процедуры рекомендуется проводить поэтапно (раздельно), в том числе и для экономии ресурсов фонда капремонта. В противном случае подобные сдвоенные аукционы приводят к тому, что подрядчик заинтересован в максимизации прибыли, поясняет эксперт.

Если такая негативная практика продолжится в различных субъектах, то в будущем не исключены изменения в механизме проведения торгов, сказал эксперт.

Проблема № 3: нарушения при закупках

В 2018 году, по данным ФАС России, была рассмотрена 591 жалоба на осуществление закупок при проведении капремонта многоквартирных домов, но при этом вынесено порядка 129 предписаний. Для сравнения, в 2017 году рассмотрено 469 жалоб и вынесено 121 предписание, отметила начальник отдела контроля торгов управления контроля строительства и природных ресурсов ФАС России Ульяна Кондратьева.

Процесс закупок по капремонту, который проводится с 2016 года в электронном виде, становится все более прозрачным. Раньше оценивать заявки конкурсной комиссии было сложно, а сам процесс занимал много времени и ресурсов.

Электронные площадки — это технологичное решение, которое позволяет экономить время и деньги всем участникам процесса, и в первую очередь самим собственникам, рассказал генеральный директор одной из крупнейших в России электронных площадок для проведения закупок «РТС-Тендер» Владимир Лишенков.

Проблема № 3: дефицит подрядчиков

Во многих регионах есть дефицит квалифицированных подрядчиков, которые осуществляют ремонт домов.

В среднем по России на один аукцион по капремонту заявки подают 1,6 подрядчика, приводят статистику в «РТС-Тендер».

«Конкуренция сильно разнится — все зависит от региона, где-то число участников аукционов составляет десять организаций, а где-то находится только один подрядчик», — пояснил Баранов.

Отсутствие конкуренции приводит к тому, что средства фондов капремонта расходуются неэффективно. С другой стороны, для конечного заказчика — собственников многоквартирного дома — важно не снижение стоимости работ, а качественный ремонт, отметил Баранов.

Проблема № 4: цифровизация и прозрачность

https://www.youtube.com/watch?v=sRRZaSDX-cg\u0026t=40s

В цифровизации процессов в капремонте уже сделан первый шаг, теперь нужно сделать второй — начать администрирование контрактов в электронной форме, считает Баранов из «РТС-Тендер».

«Сейчас после проведения торгов заключается контракт, затем все опять возвращается на бумагу — и начинаются проблемы: срыв сроков, непрозрачность, сложность регулирования исполнения контракта», — пояснил Лишенков из «РТС-Тендера».

Применение электронных технологий, по мнению Баранова, дисциплинирует участников процесса. По его словам, невозможно подписать акт принятия работ задним числом, чтобы не платить просрочку. Таким образом, улучшается администрирование процессов.

Для жильца это гарантия ремонта более высокого качества, считает представитель «РТС-Тендера». «Два года назад в Подмосковье мы запустили модуль исполнения контрактов, в котором можно проводить весь документооборот, контроль за его исполнением и сроками, а также вести претензионную работу.

Уже сейчас почти на треть сократились сроки исполнения контрактов, на 40% уменьшились сроки оплаты работ», — привел пример Баранов.

Проблема № 5: низкая активность собственников

Отсутствие активного участия собственников — еще одна проблема при реализации капремонта домов. Часто собственники сами не принимают участия в этом процессе, и, соответственно, контроль за качеством выполненных работ проходит на уровне, который в некоторых регионах не всегда высок.

Если собственники сами осуществляют контроль, то, по его словам, даже в тех регионах, где плохо реализованы некоторые процессы, получается добиться качественного ремонта дома.

Однако бывают злоупотребления и с их стороны — шантаж подрядчиков, вымогательство денег за приемку работ, отметил Сысоев.

Институт собственников имеет большое значение во многих процедурах подготовки, проведения и контроля за работами подрядчиков. Для усиления инициативы собственников рассматривается вариант переложить на них больше ответственности.

«В рамках минимального размера взноса на капремонт проводить только необходимые работы. Для собственников, которые установили для себя взносы за капремонт чуть выше, проводить дополнительные работы — утепление фасадов или установку более дорогих лифтов.

Также на повестке стоит возможность предоставления кредитов на такие дополнительные работы», — предложил Сысоев.

Вице-премьер Виталий Мутко назвал проведение капремонта, содержание общего домового имущества и чрезмерно изношенное лифтовое хозяйство главными проблемами в управлении жилым фондом России.

Новая региональная система капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах была запущена в России в 2014 году. Основным источником ее финансирования стали взносы собственников жилья.

Это один из самых масштабных проектов модернизации жилищного фонда, который когда-либо проводился в России и направлен на обеспечение безопасности проживания населения, снижение уровня износа жилищного фонда, сокращение количества аварийного жилья. В настоящий момент в региональные программы капитального ремонта включено более 700 тыс.

домов общей площадью 2,5 млн кв. м. Только в 2019 году планируется капитально отремонтировать 56,6 тыс. многоквартирных домов общей площадью более 173 млн кв. м.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5d5fbbb99a79470ddfcd1aee

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.